תורת השמאות – עקרונות גישות ותהליכים בשמאות מקרקעין

אומדן שווי של מקרקעין הנו תהליך בו מתוך מכלול נתונים מתקיים ניסיון לזקק את התכונות המייחדות את הנכס מסביבתו ולנטרל את הערכים המיוחדים שהעניקו הרוכשים השונים לנכסים שרכשו בעסקאות השונות, על-מנת להגיע לשווי אובייקטיבי שאינו מושפע מתועלתו המיוחדת של אדם מסוים.
 
הספר תורת השמאות, סוקר בצורה מקיפה את העקרונות, את הגישות ואת התהליכים באומדני שווי, לצד מקרי בוחן המאפיינים את השוק הישראלי. בנספח הספר נמצאים תקנים שמאיים וקווים מנחים של מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים וכן חוק שמאי המקרקעין על תקנותיו.
 
הספר דן בהרחבה בנושאים הבאים:

• גישת העלות
• שימוש בפחת
• חישוב קרן פחת למבנים
• גישת ההיוון
• חישוב שיעור ההיוון
• אומדן הכנסות על בסיס דמי שכירות
• אומדן על בסיס הכנסות תפעוליות
• הגנת הדייר
• חישוב דמי מפתח
• שווי הבעלים כמחכיר
• שווי החוכר וחוכר המשנה
• אומדן דמי שימוש
• עסקת קומבינציה
• קריטריונים המאפיינים עסקת הזמנת בנייה
• היבטי מיסוי
• שווי קרקע חקלאית בעסקת קומבינציה
• דחיית תשלום מס מע"מ בעסקאות קומבינציה
• שווי קרקע חקלאית בעסקת קומבינציה
• בדיקת כדאיות השקעות
• מוניטין כנכס קנייני
• מוניטין של מקום לעומת מוניטין אישי
• קווים מנחים של מועצת שמאי מקרקעין
• עריכת שומה למבני ציבור
• התייחסות ל"הוצאות הפיתוח הסביבתי"
• ניתוח זכויות בניה לשטחי שירות בשומת מקרקעין
• שומה לצורך חישוב "דמי הסכמה" בנחלה
• תקינה שמאית

ד"ר בועז ברזילי שמאי מקרקעין בעל משרד פעיל, גיאוגרף המתמחה בתכנון עירוני. בתפקידיו הציבוריים כיהן עד שנת 2007 כחבר בועדת ערר מס שבח שליד בית המשפט המחוזי בחיפה.
 
בשנת 1996 כתב את המהדורה הראשונה של הספר תורת השמאות אשר שימש במשך השנים כספר מוביל בלימודי השמאות. ד"ר בועז ברזילי מרצה בתחום שמאות מקרקעין שנים רבות.

מבוא | שער ראשון: עקרונות וגישות בשמאות מקרקעין | פרק 1: מונחי יסוד | שווי ומחיר | שווי למטרות שומה שונות | אפיון מקרקעיו | האבחנה בין "סביבה" ל"אזור" בתכנון המודרני | השפעות חיצוניות | שווי ושטח אקוויוולנטי | פרק 2: עקרונות השומה לאומדני שווי והתפתחותם | תקופת המקרא - עקרונות הקרקע המניבה | עקרון הציפייה | מקדם הספקולציה | ימי הביניים - הפיאודליזם ושיטת החליפין | הרנסאנס והאסכולה המרקנטליסטית | עקרון התחלופה | עקרון העלות האלטרנטיבית | עקרון התחרות | עקרון ההתאמה (Conformity) | המהפכה התעשייתית והאסכולה הפיזיוקרטית | עקרון השימוש המיטבי | שלהי המהפכה התעשייתית והאסכולה הקלאסית | עקרון ההיצע והביקוש (Supply and Demand) | עקרון האיזון | עקרון התרומה | עקרון התמורה | פרדוקס הערך | תוצאות המהפכה התעשייתית והאסכולה האוסטרית | מלחמת העולם הראשונה והאסכולה הניאו - קלאסית | עקרון ההשפעות החיצוניות | עקרון השינוי | התיאוריות הניאו - קלאסיות והתפתחות התיאוריות השמאיות | עקרון השימוש העקבי | עקרון הסיכוי / הסיכון | עקרון השימוש המיטבי | שווי המבנה במצב הקיים | תרגיל מסכם | תשובות | פרק 3: עקרון התועלת | מונחים סטטיסטיים | מיקום | פיזור | קורטוזיס | פונקציית תועלת של שונא סיכון | פרק 4: רגישות לאומדני שווי | גישת ההשוואה | גישת העלות | גישת החילוץ | גישת ההקצאה | גישת חילוץ התשתיות (Subdivision Development) | גישת השווי השיורי (Residual Value) | גישת היוון דמי השכירות מהקרקע | גישת היוון ההכנסות | גישת שווי עסק חי | גישת עליית המחירים הכללית | בחירת הגישה המתאימה | בחירה בין גישת החילוץ, גישת חילוץ התשתיות וגישת השווי השיורי | התאמת תוצאות | הגישה הדואלית | פרק 5: גישת ההשוואה | תנאים מתאימים לשימוש בגישת ההשוואה | תנאים שאינם מתאימים לשימוש בשיטת ההשוואה | המכשלה העיקרית בשימוש בגישת ההשוואה | השלבים לביצוע האומדן בגישת ההשוואה | איסוף נתונים ואימותם | רישום הנתונים, הערכתם וחישובם | שימוש במכפלת הכנסה כמדד שווי שוק | ההשפעה של משכנתאות או ליווי פיננסי | סבסוד משכנתא והשפעתה על שווי הדירה | פרק 6: גישת העלות | עקרונות כלליים | פחת | שימוש בפחת בשמאות | חיי המבנה | גישות לאומדן פחת | חישוב קרן פחת למבנים | תשלום תקופתי לקרן פחת | יישום גישת העלות | השלבים של חישוב בגישת העלות | שיטות ליישום גישת העלות | פרק 7: גישת ההיוון בשמאות מקרקעין | היחס בין הכנסה לערך | שלב א - קביעת השער המתאים | מושגי שערים | שלב ב - קביעת השער | קביעה על - פי השוואת נתונים | קביעה על - פי מרכיבי ההיוון | חישוב הכנסה | חישוב שיעור ההיוון | שיטת ההשוואה למציאת שיעור ההיוון | מקדמי הכנסות ברוטו | הרכב השקעות - מימון עצמי מול מימון בנקאי | סבסוד משכנתא והשפעתה על שווי הדירה | שיטת השיורים | פרק 8: אומדן הכנסות | אומדן על בסיס דמי שכירות | חוזי שכירות - מנגנוני תשלום והצמדה | דמי שכירות קבועים | דמי שכירות משתנים | סיכום מחודש | צמוד למדד | אחוזים מהמחזור | חוזי שכירות - טיפולוגיה של בסיס התשלום | שיעור ההיוון של ההכנסות | תנאים בחוזה שכירות | שלבי ההערכה | אומדן על בסיס הכנסות תפעוליות | חלוקה לרמות הכנסה | הכנסה ברוטו בכוח | הכנסה ברוטו אפקטיבית | הכנסה תפעולית נטו | תזרים מזומנים לפני מס | מרכיבים שאינם נכללים בהוצאות התפעול | פרק 9: תיאוריית חבילת הזכויות ואומדן שווי זכויות חוכר - מחכיר | שווי הבעלים כמחכיר | שווי החוכר וחוכר המשנה | פרק 10: עקרונות לאומדן דמי שימוש | שווי שוק ושווי שימוש | דמי השימוש | עקרונות לאומדן דמי השימוש | שער שני: תהליכים ומקרי בוחן בשמאות מקרקעין | פרק 1: מקדמי התאמה (אקוויוולנציה) | פרק 2: עסקת קומבינציה | רקע כללי | בדרך למו"מ, יתרונות וחסרונות לצדדים בעסקה | המודל לחישוב שיעור התמורה | מאפייני עסקת הקומבינציה | קריטריונים המאפיינים עסקה של הזמנת בנייה | היבטי מיסוי | מהו שווי התמורה | דחיית תשלום המס | מע"מ בעסקאות קומבינציה | שווי קרקע חקלאית בעסקת קומבינציה | פרק 3: הגנת הדייר | המבחן הכלכלי לחישוב דמי מפתח | המבחן ההשוואתי לחישוב דמי מפתח | עדיפות הגישה ההשוואתית | פרק 4: כדאיות השקעות | מגבלות יישום המודל הכלכלי לבדיקת כדאיות השקעות בשמאות מקרקעין | פרק 5: דו"ח השומה | מבוא | תהליך ההערכה | שלב א - הגדרת הבעיה | שלב ב - איסוף הנתונים | שלב ג - קביעת השימוש המיטבי | שלב ד - שילוב הגישות לאומדני שווי וביקורת שמאית | שלב ה - התאמת התוצאות | שלב ו - עריכת דו"ח השומה | דו"ח השומה והיקפו | פרטי הזיהוי של הנכס | סיכום | פרק 6: אומדן מוניטין | מבוא | מוניטין | מוניטין כנכס קנייני | הקושי באומדן מוניטין | מוניטין של מקום לעומת מוניטין אישי | אומדן מוניטין של מקום | מוניטין לעסק הפועל ללא רישיון | מידת הפירוט באומדן השמאי | סיכום | נספחים | נספח א: תקינה שמאית | מבוא | תקן מספר 1.0 - פרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין לסוגיהן | תקן מספר 2.0 - יישום גישות השומה בשומות מקרקעין לנכסים בנויים למגורים, משרדים, תעשיה, מלאכה ומסחר | תקן מספר 3.0 - יישום גישות השומה בשומות מקרקעין לנכסים לא בנויים למגורים, משרדים, תעשיה, מלאכה, מסחר ולקרקע חקלאית | תקן מספר 4.1 - הוראות לעריכת סעיף "זיהוי הנכס" בשומות מקרקעין | תקן מספר 5.0 - הוראות לעריכת סעיף "תאור הנכס והסביבה" בשומות מקרקעין | תקן מספר 6.0 - הוראות לעריכת סעיף "המצב התכנוני" בשומות מקרקעין | תקן מספר 7.0 - הוראות לעריכת סעיף "הזכויות בנכס" (המצב המשפטי) בשומות מקרקעין | תקן מספר 8.0 - הוראות לעריכת סעיף "עקרונות, גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין | תקן מספר 9.0 - הגדרה ודווח של שטחים בנויים בדירות מגורים בשומות מקרקעין | תקן מספר 11.0 - סוגיות מיסוי בשומות מקרקעין (פרק א – התייחסות למע"מ) | תקן מספר 14.0 - פרוט מזערי נדרש בסקירה של שומת מקרקעין | נספח 15.0 - פרוט מזערי נדרש בטבלת הקצאה ואיזון הנערכת לתכנית איחוד וחלוקה | תקן מספר 16.0 - פרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין שעניינן הכרעה במחלוקת שמאית | תקן מספר 17.1 - פרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווח על פי חוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968 ולצורך יישום תקינה חשבונאית | תקן מספר 18.0 - גילוי מינימלי ושיטות עבודה בעבודות שמאות מקרקעין המבוצעות עבור נכסי הנדל"ן של "קרנות השקעה במקרקעין" ("ריט") REIT – Real Estate Investment Trust | תקן מספר 19.0 - פרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המיועדות להצעת זכויות במקרקעין כבטוחה לאשראי | תקן מספר 20.0 - פרוט נדרש בדו"ח לבדיקה של נכס מקרקעין שאינה כוללת הערכת שווי | תקן מספר 21.0 - פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכנית פינוי - בינוי | נספח ב: קווים מנחים | מבוא | פרק א: עריכת שומה לצורך חישוב "דמי הסכמה" בנחלה | פרק ב: עריכת שומות למבני ציבור ולקרקעי המיועדת למבני ציבור | פרק ג: עריכת שומות לדרכים | פרק ד: שומת המחיר הראוי ל"חלקה משלימה" ו"חלקה נשלמת" או לזכויות אחרות במקרקעין המשלימות זו את זו | פרק ה: התייחסות ל"הוצאות הפיתוח הסביבתי" בשומות מקרקעין | פרק ו: שומת דמי השכירות הראויים למקבצי דיור | פרק ז: ביצוע שומה על פי הפדיון העסקי בנכס הנשום | פרק ח: שומת שווי בשימוש למקרקעין חקלאיים | פרק ט: שומות זכויות בנכסים התפוסים על ידי דייר מוגן | פרק י: עריכת שומות לחניונים | פרק יא: עריכת שומות לנכסים המיועדים לארוח כפרי ("צימרים") | פרק יב: עריכת שומות למכוני טיהור שפכים (מט"ש) | פרק יג: עריכת שומות למחצבות אבן ליצור אגרגטים | פרק יד: עריכת שומה למטמנת אשפה | פרק טו: בחירת "שיעור היוון כולל" בתחשיבי שומה | פרק טז: סוגיות ייחודיות בשומות למשרדים | פרק יז: ניתוח זכויות בניה לשטחי שירות בשומות מקרקעין | פרק יח: שימוש בגישת העלות ובחירות "הרווח היזמי" | פרק יט: שומת פיצויים בגין שימוש ציבורי בשכבות העמוקות של תת הקרקע | פרק כ: עריכת שומות לתחנות תדלוק | פרק כא: עריכת שומות לצורך קביעת קנסות בגין עבירות בניה | פרק כב: עריכת שומות לקרקע המיועדת לבית עלמין | פרק כג: שומת פיצויים בגין הפקעה או השבה של זכויות בקרקע חקלאית המנוהלת על ידי מינהל מקרקעי ישראל | פרק כד: שומות לחצרות | פרק כה: סוגיות מיוחדות בשומות שמבוצעות עבור מינהל מקרקעי ישראל | פרק כו: עריכת שומות במסגרת הליכי חילוט רכוש | נספח ג: חוקים ותקנות | חוק שמאי מקרקעין, התשס"א-2001 | תקנות שמאי מקרקעין, תשכ"ג-1963 | תקנות שמאי מקרקעין (אגרות), התשע״ב-2012 | תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית), תשכ"ו-1966 | תקנות שמאי מקרקעין (סדרי דין בדיון לפני ועדת משמעת), התשס"ה-2005 | כללי שמאי מקרקעין (בחינות), תש"ם-1979 | תקנות שמאי מקרקעין (תכנית בחינות), התשמ"ו-1985 | תקנות שמאי מקרקעין (ערר על בחינות), התשס"ב-2002 | כללי שמאי מקרקעין (פטור מבחינות), תש"ם-1979 | תקנות שמאי מקרקעין (ועדת פיקוח על הבחינות), התשס"ז-2007 | תקנות שמאי מקרקעין (כשירות ממלאי תפקידים), התשס"ג-2002 | תקנות שמאי מקרקעין (רישום מתמחים, אימונם ופיקוח על ההתמחות), התשס"ד-2004 | כללים לקיצור תקופת ההתמחות | כללי שמאי מקרקעין (הכרה בתארים אקדמיים מחוץ לארץ), התשס"ה-2005