תמ"א 38

.

שער ראשון: הפן התכנוני | פרק 1: מבוא | כללי | רעידת אדמה מהי? | רעידות אדמה בארץ ישראל | תקן ישראלי 413 | הרקע לאישור תמ''א 38 | מטרות תמ''א 38 | השיטה הכלכלית העומדת בבסיס תמ''א 38 | התפתחות תמ''א 38 | תמ''א 38 – תכנית מתאר ארצית מכוחה ניתן להוציא היתרי בניה | חקיקה נלווית לתמ''א 38 | החשיבות שרואה הפסיקה בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה במסגרת תמ''א 38 | הביקורת על תמ''א 38 | פרק 2: המבנים עליהם חלה תמ''א 38 | מבוא | מבנים שההיתר לבנייתם הוצא לפני ה-1.1.80 | מבנים שההיתר לבנייתם הוצא לפני ה-1.1.80 ושבוצעה בהם תוספת בניה | מבנים שההיתר לבנייתם הוצא מיום ה-1.1.80 ואילך | מבנים שלא נמצא היתר הבניה לבנייתם | מבנים המיועדים להריסה על פי תכנית | מבנים המיועדים להריסה על פי צו סופי של בית משפט | הגבלות תכנוניות על פי חוק התכנון והבניה | מבנים שתקן 413 פטר אותם מתחולתו | פרק 3: היחס בין תמ''א 38 לתכניות אחרות | מבוא | תמ''א 38 – "שכבה תכנונית" נוספת על התכניות החלות על הבניין מעמד הבכורה להוראות תמ''א 38 | עדיפות תכנית פינוי – בינוי | הגבלות בניה על פי תכנית מתאר ארצית | הגבלות בניה על פי תכנית מתאר מחוזית | הגבלות גובה בגין בטיחות טיסה או מגבלות לפי פרק ו' לחוק התכנון הבניה | החובה לכלול הוראות חיזוק בתכניות חדשות | פרק 4: תנאים למתן היתר בניה מכוח תמ''א 38 | מבוא | נספח מס' 2 לתמ''א 38 | הוכחת הצורך בחיזוק הבניין | בדיקת המסמכים המפורטים בנספח מס' 2 על ידי מהנדס הועדה המקומית | המצאת חוות דעת מהנדסה הועדה המקומית כתנאי לאישור תוספות בניה מכוח תמ''א 38 | הגשת תכנית עיצוב הבניין ופיתוח המגרש | הצגת פתרון חנייה | אישור פתרון מיגון | פרק 5: רכיבי חיזוק הבניין | מבוא | המבנים עליהם חל סעיף 10 לתמ''א 38 | חריגה מהוראות התכנית החלה לצורך חיזוק בניין קיים | הזכות להתנגד לבניית רכיבי החיזוק בחריגה מהתכנית שחלה | שיקול דעת הועדה המקומית באישור בניית רכיבי החיזוק בחריגה מהתכנית שחלה | שיקולי עלות כלכלית באישור חריגת רכיבי החיזוק מהתכנית שחלה | עיצוב רכיבי החיזוק במשולב עם חזיתות הבניין | פרק 6: תוספות בניה מכוח תמ''א 38 – כללי | מבוא | יישום המשוואה הכלכלית העומדת בבסיס התמ''א | שטחי הבניה אותם ניתן לבנות מכוח תמ''א 38 – שטחים למטרות עיקריות או שטחי שירות | זכויות הבניה מכוח תמ''א 38 – "זכויות מתכלות" | ניוד שטחי הבניה מכוח תמ''א 38 בין הקומות בבניין | אישור הקלות אחוזיות לבניין המקבל זכויות בניה מכוח תמ''א 38 | מבנים שנבנו על פי היתר בניה כדין, אך סוטים מהתכניות התקפות | הכשרת בניה בלתי חוקית באמצעות שטחי בניה מכוח תמ''א 38 | נספח מס' 1 לתמ''א 38 | פרק 7: תוספות בניה למבנים המיועדים למגורים – כללי | מבוא | על אלו מבנים חל סעיף 11 לתמ''א | מספר יחידות הדיור אותן ניתן לאשר בשטחים הנוספים מכוח התמ''א לבניין המיועד למגורים | הוראות התמ''א המיוחדות למבנים המיועדים למגורים | פרק 8: סגירה ומילוי קומה מפולשת | מבוא | מהי "קומה מפולשת" | מגבלות תכנוניות הקיימות בסגירה ומילוי הקומה המפולשת | התאמת גובה הקומה המפולשת לגובה הדרוש לקומת מגורים | השטח אותו ניתן לסגור ולמלא בקומה המפולשת | השימושים המותרים בשטחים הנוספים הנבנים בקומה המפולשת | בניית מחסנים דירתיים בקומה המפולשת | בניית ממ''ד בשטחים הנוספים הנבנים בקומה המפולשת | פרק 9: הקמת עד שתי קומות לבניין הקיים | מבוא | שטח בניית הקומות הנוספות | הקמת קומות נוספות כאשר הקומה העליונה בבניין הקיים היא קומה חלקית | שטח הקומות הנוספות כאשר הבקשה להיתר כוללת הרחבת יחידות דיור | שטח הקומות הנוספות כאשר הבניין הקיים בנוי בחריגה מקווי הבניין | השימושים המותרים בקומות הנוספות | בניית ממ''ד בקומות הנוספות | הקמת קומות נוספות כאשר גג הבניין צמוד לדירות בבניין | עיצוב גג הבניין במקרה של הקמת קומות נוספות | פרק 10: הקמת קומה חלקית על גג הבניין | מבוא | היכן ניתן להקים את הקומה החלקית | שטח הקומה החלקית | שטח הקומה החלקית כאשר חלה על הבניין "תכנית גגות" | שימושים מותרים בקומה החלקית | בניית ממ''ד בקומה החלקית | פרק 11: הקמת אגף נוסף | מבוא | מהו "אגף" | שטח האגף הנוסף | השימושים המותרים באגף הנוסף | הקמת האגף הנוסף ביחס לקווי הבניין החלים על המגרש | הקמת אגף נוסף כאשר חלקים מהחצר צמודים לדירות בבניין | גובה האגף הנוסף | בניית ממ''ד באגף הנוסף | פרק 12: הרחבת יחידות הדיור הקיימות | מבוא | שטח הרחבת יחידות הדיור הקיימות | הרחבת יחידות הדיור ביחס לקווי הבניין החלים על המגרש | בניית הרחבת יחידות הדיור "למלוא גובהו של האגף" , הרחבת יחידות הדיור כאשר חלקים מהחצר צמודים לדירות בבניין | בניית ממ''ד במסגרת הרחבת יחידות הדיור | פרק 13: סך זכויות הבניה שניתן לאשר במבנים המיועדים למגורים | מבוא | סך זכויות הבניה אותן ניתן לאשר מכוח סעיף 11 לתמ''א | שיקול דעת הועדה המקומית לקבוע את השילובים בין תמריצי החיזוק | פרק 14: אישור תוספות בניה לפי תמ''א 38 ל"מבנה נמוך" | מבוא | על אלו מבנים חל סעיף 12 לתמ''א | תוספת הבניה אותה ניתן לאשר ל''מבנה נמוך'' | חריגה מגובה הבניה המותרת על פי התכנית החלה | פרק 15: קיום זכויות בניה בלתי ממומשות במגרש המיועד למגורים | מבוא | באלו מקרים חל סעיף 13 לתמ''א | על אלו מבנים חל סעיף 13 לתמ''א | הדרישה להתאמת הבניה מכוח זכויות הבניה הבלתי ממומשות לדרישות תקן 413 | חפיפת זכויות הבניה מכוח סעיף 11 לתמ''א עם זכויות הבניה הבלתי ממומשות | השלכות החלת הוראות התמ''א על זכויות הבניה הבלתי ממומשות | החלת סעיף 22 לתמ''א על זכויות הבניה הבלתי ממומשות | איסור התעלמות מזכויות הבניה הבלתי ממומשות | פרק 16: חיזוק מבנים שאינם מיועדים למגורים | מבוא | תנאים מקדמיים לאישור זכויות בניה נוספות במבנים שאינם מיועדים למגורים | זכויות הבניה הנוספות אותן ניתן לאשר במבנים שאינם מיועדים למגורים | בניית מרחב מוגן בשטח הקומה הנוספת או בשטח האגף הנוסף | שילוב בין בניית קומה נוספת לבניית אגף נוסף | החלת סעיף 14 לתמ''א על מבנה ציבור | פרק 17: הריסת בניין והקמתו מחדש | מבוא | על אלו מבנים חל סעיף 14א' לתמ''א | זכויות הבניה אותן רשאית הועדה המקומית לאשר לבניין החדש שיוקם | הריסת בניין והקמתו מחדש כאשר קיימות זכויות בניה בלתי ממומשות על המגרש | חובת בניית ממ''ד ביחידות הדיור החדשות | קווי הבניין של הבניין החדש שיוקם | החובה להציג פתרון חניה | הוראות לעניין עיצוב הבניין החדש והשתלבותו בסביבה | עמידה בסעיפים 26 ו-27 לתמ''א | אי תחולת סעיף 14א' על מבנים לשימור ומבנים בעלי ערך היסטורי ואדריכלי | פרק 18: הקמת מעלית | מבוא | הענקת זכויות הבניה הדרושות לשם הקמת מעליות | התקנת מעלית בחלל חדר המדרגות הקיים | בניית מעלית מעבר לקווי הבניין החלים על המגרש | אישור תחנת עצירה למעלית בחדרים על גג הבניין | החלת סעיף 16 על בניין חדש שמוקם מכוח סעיף 14א' לתמ''א | קיום הוראה בדבר התקנת מעלית בדבר התקנת מעלית בתכנית מפורטת החלה במקום | פרק 19: הסדרת מקומות חניה | מבוא | אישור פתרון חניה כתנאי לאישור תוספות בניה מכוח התמ''א | כמות כחניות אותן יש להסדיר | הסדרת מקומות החניה בחצר הבניין | התנאת אישור תוספות בניה בהסדרת מקומות חניה בתחום הנכס | השתתפות מבקש היתר בעלות התקנת מקומות חניה בחניון ציבורי | פרק 20: תוספת זכויות בניה למגרש אחר ("ניוד זכויות") | מבוא | אישור תכנית להוספת זכויות בניה למגרש אחר | תנאי לאישור תכנית – קבלת עמידה בתנאי סעיפים 8 ו-9 לתמ''א | קביעת היקף זכויות הבניה שיוספו למגרש המקבל | יעוד זכויות הבניה הנוספות למגרש המקבל | הבטחת חיזוק הבניין או הבניינים הכלולים בתכנית תחום התכנית | תכנית מכוח סעיף 20א לתמ''א – "תכנית מתכלה" | שיקול דעת מוסד התכנון באישור תכנית מכוח סעיףא' לתמ''א | פרק 21: תכנית מכוח סעיף 23 לתמ''א 38 | מבוא | מטרת אישור תכנית מכוח סעיף 23 לתמ''א | מוסד התכנון המוסמך לאשר תכנית מכוח סעיף 23 לתמ''א | משמעות העובדה כי תכנית אושרה מכוח סעיף 23 לתמ''א | היחס בין תכנית מכוח סעיף 23 לתמ''א לבין האפשרות לאשר זכויות בניה מכוח התמ''א | הנחיות להכנת תכנית מכוח סעיף 23 לתמ''א | קביעת תנאים למתן היתרי בניה מכוח תמ''א 38 לאחר החלטת הועדה המקומית להכין תכנית מכוח סעיף 23 לתמ''א | פרק 22: הוראות בינוי ועיצוב | מבוא | הוראות לעניין קווי הבניין | שמירה על מרחקים בין מבנים לאחר שיורחבו | הוראות לעניין עיצוב הבניין | פרק 23: שיקול דעת הועדה המקומית | מבוא | שיקול דעת הועדה המקומית לא לאשר את תוספות הבניה מכוח תמ''א 38 | הסיבות והשיקולים לאי אישור תוספות הבניה מכוח התמ''א | שיקול דעת הועדה המקומית לפי סעיף 22 בניצול זכויות בניה בלתי ממומשות | היתרי בניה שיש בהם חיזוק בניין בלבד | חובת ההנמקה במקרה של שלילת זכויות בניה לפי סעיף 22 לתמ''א | שיקול דעת הועדה המקומית אלו תוספות בניה ושילוב ביניהן לאשר שלילת זכויות בניה מבניין לשימור | מבנה בעל ערך אדריכלי מיוחד או היסטורי שאינו מבנה לשימוש | מבנה המצוי במרחק הקטן מ-300 מטרים מקו החוף | מבנה המצוי באזור בעל אופי כפרי | פרק 24: יידוע הציבור שמיעת התנגדויות | מבוא | באלו מקרים חלה חובת יידוע הציבור ושמיעת התנגדויות לפי סעיף 27 לתמ''א 38 | אופן ביצוע יידוע הציבור | למי יש זכות להתנגד לבקשה להיתר בניה מכוח תמ''א 38 | תחולת סעיף 27 בהיתר בניה למימוש זכויות בניה בלתי ממומשות | תחולת סעיף 27 על חריגה מגובה וקווי הבניין לשם בניית רכיבי החיזוק | הטענות המקובלות נגד היתר בניה מכוח תמ''א 38 | שיקול דעת הועדה המקומית בהתנגדויות לפי סעיף 27 לתמ''א | פרק 25: ערר לועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה | מבוא | ערר על דחיית בקשה להיתר או על קביעת תנאים לאישור ההיתר | ערר על החלטה לדחות התנגדות מכוח סעיף 27 לתמ''א | ערר על דייר בבניין נשוא הבקשה להיתר | העלאת טענות קנייניות בערר למניעת אישור היתר בניה מכוח התמ''א | עמדת ועדות הערר המחוזיות בעררים על בקשות להיתר לפי תמ''א 38 | שער שני: הפן הקנייני | פרק 26: הפן הקנייני ביישום תמ''א 38 – כללי | מבוא | חוק החיזוק | מועד תחולת חוק החיזוק | אופן מתן ההסכמות הנדרשות על פי חוק החיזוק | החובה לבצע את חיזוק הבניין לפני או יחד עם ביצוע העבודות ברכוש המשותף | ביצוע עבודות ברכוש המשותף ב"בית מורכב" | פרק 27: ביצוע עבודה ברכוש המשותף והריסת בניין והקמתו מחדש – הרוב הדרוש והנשיאה בעלויות | מבוא | ביצוע עבודות ברכוש המשותף המיועדות לשימוש דיירי הבית המשותף | הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם הרחבת דירות | ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירות חדשות | הריסת בניין קיים והקמתו מחדש לפי סעיף 14א' לתמ''א 38 | השתתפות בעלי הדירות בהוצאות חיזוק הבניין | פרק 28: הדיון בפני המפקח וסוגיית "הדייר הסרבן" | מבוא | סדרי הדין בפני המפקח על המקרקעין | פניית המיעוט המתנגד לביצוע עבודה ברכוש המשותף למפקח | תביעה למפקח של הרוב המעוניין בבניית דירות חדשות ברכוש המשותף והקמתו מחדש | הפעלת "הגנת החבות" בתביעה לאפשר בניה מכוח התמ''א | מינוי עורך דין או רואה חשבון במסגרת התביעה בפני המפקח | מינוי שמאי במסגרת הדיון בפני המפקח | סוגיית "הדייר הסרבן" | פרק 29: סוגיות קנייניות מיוחדות ביישום תמ''א 38 | מבוא | רישום הערות אזהרה במסגרת יישום תמ''א 38 | למי שייכות זכויות הבניה אותן רשאית הועדה המקומית לאשר מכוח תמ''א 38 | ביצוע תמ''א 38 כאשר הגג או חצר הבניין צמודים לדירות בבניין | שער שלישי: הפן המיסויי | פרק 30: הפטור ממס שבח לפרוייקט לפי תמ''א 38 | מבוא | בין תכנית לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה (תמ''א 38) לבין פרויקט לפינוי ובינוי או לעיבוי בנייה | פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין – מבוא | פטור ממס שבח במכירת זכויות הבנייה ליזם | חיוב במס על קבלת תמורה אחרת שאיננה שירותי בנייה לפי תכנית החיזוק | פטור ממס שבח וממס רכישה במכירת רכוש משותף | הפטור ממס כאשר המבנה נהרס ונבנה מחדש | פטור ממס שבח ב"ניוד זכויות" | שלילת הפטור למלאי עסקי | חיובו של היזם במס רכישה בגין רכישת זכויות הבנייה | אי פגיעה בפטורים אחרים | דחיית יום המכירה – מבוא | הסכם מותלה בין היזם לבין הדיירים | הסכם אופציה בין היזם לבין הדיירים | מיסויו של היזם במס הכנסה | החלטת מיסוי מיקדמית (Pre ruling) | פרק 31: תמ''א 38: הפטור ממס ערך מוסף | מבוא | הטלת המס – מבוא | ניכוי מס תשומות על ידי עוסק | עקרון ההקבלה בין החיוב במע''מ לבין ניכוי מס תשומות | תמ''א 38 – חיוב במע''מ על מכירת זכויות הבנייה ליזם כעסקת אקראי במקרקעין | תמ''א 38 – פטור ממס ערך מוסף במתן שירותי בנייה לפי תכנית החיזוק | שלילת הפטור ממס כאשר המבנה נהרס ונבנה מחדש | הפטור ממס כאשר זכויות הבנייה "מנוידות" לקרקע אחרת | תוצאת הפטור ממע''מ – אי ניכוי מס תשומות על ידי היזם בפרויקט תמ''א 38 | תמ''א 38 – ניכוי מס תשומות בעסקה מעורבת | תמ''א 38 – מועד החיוב במס במכר זכויות הבנייה ליזם | תמ''א 38 – מועד החיוב במס במתן שירותי בנייה נוספים על שירותי החיזוק לדיירי הבנין | מועד החיוב במע''מ בבנין שנהרס | תמ''א 38 – מחיר העסקה במכירת זכויות הבנייה ליזם | החלטת מיסוי מיקדמית (pre-ruling) | תשלום המס לפי דו''ח או שומה | ערעור על שומה | פרק 32: תמ''א 38 – פטור מהיטל השבחה ואגרות בנייה | מבוא | היטל השבחה – מבוא | יסודות הטלת המס | השבחה מהי | מהי "תכנית" המחייבת בהיטל | התכנית המחייבת בהיטל לפי תמ''א 38 | יום תחילת התכנית כמועד ארוע המס – מבוא | יום ארוע המס בתמ''א 38 | החייבים בהיטל | הפטור מהיטל השבחה על מכירת זכויות הבנייה שנתקבלו במסגרת תמ''א 38 | הפטור מההיטל כאשר זכויות הבנייה מנוידות לקרקע אחת | היקף הפטור מהיטל השבחה לפי תמ''א 38 | דחיית תשלום ההיטל למועד מימוש הזכויות | חיוב בהיטל על הזכויות העודפות | ערעור של שומה | תמ''א 38 – אגרות בנייה מופחתות | שער רביעי: פיצויים בגין פגיעה במקרקעין | פרק 33: תביעה בגין פגיעה במקרקעין של בעלי מקרקעין סמוכים | מבוא | פגיעה במקרקעין מהי | חובת קיומה של תכנית בת תוקף | תביעה של שכנים לתכנית לפי תמ''א 38 כתביעה עקיפה | פגיעה עקיפה – החלטת בית המשפט העליון בענין וארון | מקרקעין גובלים – הלכת ויטנר | חסימת אור, אויר ויצירת רעש כפגיעה עקיפה במקרקעין | בין פגיעה עקיפה לבין דיני המטרדים | הזכאים לפיצויים | החייב בתשלום הפיצויים | שיפוי הועדה המקומית על ידי יזם של תכנית | הערכת שווי הפגיעה במקרקעין | תביעה לפיצויים – סדרי הדין | התיישנות התביעה | נספחים | נספח מס' 1 – תמ''א 38 | נספח מס' 2 – דברי הסבר לנוסח המקורי של התמ''א | נספח מס' 3 – דברי הסבר לתיקו ןמס' 2 לתמ''א | נספח מס' 4 – דברי הסבר לממשלה לתיקון מס' 3 לתמ''א | נספח מס' 5 – חוזר מנכ''ל משרד הפנים לתמ''א | נספח מס' 6 – חוזר מנכ''ל משרד הפנים 4/2008 | נספח מס' 7 – חוזר מנכ''ל משרד הפנים 1/2009 | נספח מס' 8 – חוזר מנכל משרד הפנים 1/2010 | נספח מס' 8 – נוהל אגף רישום וניהול מקרקעין | מפתחות | מפתח החקיקה | מפתח פסיקה לפי א-ב | מפתח פסיקה לפי השנים | מפתח מאמרים וספרים | מפתח ענינים