שימוש חורג במקרקעין

ספרו של ד"ר אסף רנצלר הינו הראשון העוסק בנושא השימוש החורג במדינת ישראל.
 
על אף שמו, הספר עוסק לא רק בנושא השימוש החורג במקרקעין, אלא גם בנושאים קרובים אחרים, כגון הקלות, וכלולה בו התייחסות לכמה מסוגיות היסוד של דיני התכנון והבנייה.
 
הספר משלב היטב בין התיאוריה המשפטית והתכנונית לבין הפרקטיקה, והוא מהווה מדריך חובה לכל מי שעוסק בדיני התכנון והבנייה.
 
גולת הכותרת של הספר הינה פריסה וניתוח של אמות המידה שצריכות להנחות את מוסדות התכנון בבואם לדון ולהחליט בבקשת היתר לשימוש חורג.
 
קשה להניח שדיונים משפטיים ותכנוניים במוסדות התכנון, בוועדות ערר ובבתי המשפט בסוגיות של שימושים חורגים והקלות יערכו מעתה ואילך ללא היעזרות והתייחסות לאמור בספר.
 
בספר נידונות הסוגיות הבאות בהרחבה:

• מאפייני מערכת התכנון של מדינת ישראל
• גמישות תכנונית (פנימית וחיצונית)
• תיקון תכנית מול סטייה מתכנית
• נסיבות בהן יש להעדיף שימושים חורגים והקלות על-פני תיקון התכנית
• חשיבותם המיוחדת של הליכי השימוש החורג וההקלה בדין הישראלי
• דרכי פרשנות השימושים המותרים במקרקעין
• המונח "סטייה ניכרת"
• ההיבטים הדיוניים והתכנוניים הכרוכים בבקשת היתר לשימוש חורג והקלה
• שימושים חורגים והקלות במשפט המשווה

ד"ר אסף רנצלר הינו עורך-דין פעיל, שותף במשרד עורכי הדין ש. הורוביץ ושות', ובעל תואר דוקטור למשפטים (LL.D) מהאוניברסיטה העברית בירושלים.

איזכורים של הספר בבית המשפט העליון:
עע"מ 5631/13 רשות הרישוי אילת ואח' נ' עמותת העצמאים באילת - לשכת המסחר ואח'
עע"מ 4875/12 טמי ויוסי גרומר ואח' נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב ואח'
עע"מ 109/12 הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז נ' גבעת האירוסים גן האירועים בע"מ ואח'
מ"ח 2930/10 מיכאל חיים אקוקה נ' היועץ המשפטי לממשלה
בג"ץ 2390/10 עלא חליחל ואח' נ' שר הפנים ואח'
עע"מ 9890/09 קאנון איקנה נוואה ואח' נ' משרד הפנים
עע"מ 8366/08 עיריית ראשון לציון נ' כוכי קרשינסקי ואח'
עע"מ 4881/08 אלמוג אילת (מ.ד.ע) 2000 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה אילת ואח'
עע"מ 10089/07 אירוס הגלבוע בע"מ נ' לאה ברוך ואח'
עע"מ 7926/06 אדרי-אל ישראל בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה גליל עליון ואח'
בג"ץ 1027/04 פורום הערים העצמאיות ואח' נ' מועצת מקרקעי ישראל ואח'

איזכורים של הספר בערכאות אחרות:
ערר (צפון) 54/11 זאב הרטמן ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה נצרת עילית
עת"מ 28293-10-11 שרה ברנשטיין ואח' נ' הועדה המחוזית לתיכנון ובניה מחוז חיפה ואח'
ע"א (ת"א) 33229-09-11 מגדל חברה לביטוח בע״מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב
ערר (חי') 397/10 ד"ר עמאד ח'ורי נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה קריות ואח'
ערר (צפון) 131/10 אסתר ממן נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה נצרת עלית
עת"מ (ת"א) 45354-05-10 ישעיהו ביק ואח' נ' מדינת ישראל ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז תל אביב ואח'
עת"מ 2224-09 דן תבור ואח' נ' ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז תל אביב ואח'
ת"א (מרכז) 5813-08-09 קיסל קיטרינג סנטר בע"מ נ' קיבוץ גבעת השלושה אגודה שיתופית
תו"ב (קריות) 9009-10-08 ועדה מרחבית תכנון מעלה נפתלי נ' סלים עבד ואח'
ת"א (פ"ת) 1691-05 יעקב ארבל ואח' נ' יעקב גבאי ואח'

שער ראשון: הצגת הנושא | פרק א: מבוא | פרק ב: מהותם של הליכי סטייה מתכנית ומיקומם במסגרת דיני התכנון והבנייה | ב(1) תכנון ערים ודיני התכנון והבנייה | ב(2) הגדרת המונח "הליכי סטייה מתכנית" | ב(3) הליכי סטייה מתכנית בדין הישראלי | ב(3)(1) היתר לשימוש חורג | ב(3)(2) הקלה | ב(4) הליכי סטייה מתכנית במשפט המשווה | ב(4)(1) ארצות הברית | ב(4)(2) אנגליה | ב(4)(3) מדינות נוספות | שער שני: סטייה מנורמות משפטיות | פרק ג: נורמות כלליות ובעיית המקרה המיוחד | ג(1) ארגון עולם המשפט באמצעות נורמות כלליות: כללים וסטנדרטים | ג(2) בעיית המקרה המיוחד | פרק ד: גמישות הנורמה כפתרון לבעיית המקרה המיוחד | ד(1) גמישות (פנימית וחיצונית) של הנורמה כפתרון לבעיית המקרה המיוחד | ד(2) טכניקות נפוצות להגמשת הנורמה | פרק ה: סטייה מנורמות משפטיות | ה(1) משמעות המונח "סטייה מנורמות" | ה(2) הצדקת רעיון הסטייה מנורמות | ה(3) עדכון דה-פקטו של הנורמה בעקבות החלטת הסטייה | ה(4) עדכון דה-פקטו של הנורמה מול איון דה-פקטו של הנורמה | ה(5) קביעת סטנדרט הסטייה ופרסומו | ה(6) תוכנו של סטנדרט הסטייה | ה(7) הגוף שבידיו מופקדת הסמכות להתיר סטייה מהנורמה | ה(8) ההליך הדיוני המלווה את החלטת הסטייה | ה(9) סטייה מנורמות רק לטובת האזרח, או שמא גם לרעתו? | ה(10) סטייה מהנורמה מול תיקון הנורמה | שער שלישי: הגמישות התכנונית | פרק ו: אפיוניה של תכנית טובה | פרק ז: גמישות תכנונית כפתרון לבעיית המקרה המיוחד במסגרת דיני התכנון והבנייה | ז(1) בעיית המקרה המיוחד במסגרת דיני התכנון והבנייה | ז(2) הגמישות התכנונית (פנימית וחיצונית) כפתרון לבעיית המקרה המיוחד |ז(3) טכניקות נפוצות להגמשת הנורמה התכנונית | ז(4) המתח בין גמישות לבין ודאות | פרק ח: חשיבותה של מערכת תכנונית גמישה בראי נסיונן של מדינות אחרות | ח(1) ארצות הברית | ח(2) הולנד | ח(3) צרפת | ח(4) אנגליה | ח(5) סיכום | פרק ט: הפעלה נכונה של מנגנוני גמישות פנימית | ט(1) עמדתה של הפסיקה | ט(2) יתרון הזמן של מנגנוני גמישות פנימית | ט(3) הענקת זכות התנגדות במסגרת הפעלתה של הוראת גמישות פנימית | ט(4) ההליך התכנוני המלווה את הפעלתה של הוראת גמישות פנימית | ט(5) מרווח הגמישות המוקנה למוסד תכנון מכוח הוראת גמישות פנימית | פרק י: היישום האידיאלי של הגמישות התכנונית במערכת התכנון הישראלית | שער רביעי: הליכי סטייה מתכנית | פרק יא: היחס בין הליכי הסטייה מתכנית ובין מנגנוני הגמישות האחרים | יא(1) מנגנוני גמישות פנימית והליכי סטייה מתכנית | יא(1)(1) יחסי הגומלין שבין שני המנגנונים | יא(1)(2) ההבדלים שבין שני המנגנונים | יא(1)(3) השפעת קיומה של הוראת גמישות פנימית בתכנית על שיקול דעתו של מוסד התכנון הדן בבקשת סטייה ממנה | יא(2) תיקון תכנית והליכי סטייה מתכנית | יא(2)(1) ההבדלים שבין שני המנגנונים | יא(2)(2) הכלל: סטייה מתכנית מתאימה יותר לטיפול במקרים מיוחדים | יא(2)(3) חריג ראשון: חריגה מתכנית נקודתית המביאה לאיונה | יא(2)(4) חריג שני: מקרים שבהם נדרשת תכנית מפורטת | יא(2)(5) חריג שלישי: כאשר לא ניתן לצעוד בדרך של סטייה מתכנית | פרק יב: ההבחנה בין הליכי סטייה מתכנית ובין הוראות חוק נוספות המתירות שלא לציית לתכנית, אך אינן בגדר הליכי סטייה מתכנית | יב(1) פרק ז לחוק: קביעת הוראת מעבר בעת כניסת תכנית חדשה לתוקפה | יב(2) פרק ד לחוק: חלוקה ואיחוד של קרקעות בסטייה מתכנית | יב(3) סעיף 97 א לחוק: מתן היתר על פי תכנית מופקדת בסטייה מהוראות תכנית ישנה שבתוקף | פרק יג: חשיבותם והצדקתם של הליכי הסטייה מתכנית | יג(1) חשיבותם המיוחדת של הליכי הסטייה מתכנית בדין הישראלי | יג(1)(1) התכניות הקשיחות והסטטיות של מערכת התכנון הישראלית | יג(1)(2) הליכי הסטייה מתכנית מחדירים גמישות רצויה למערכת התכנון הישראלית | יג(2) הצדקות נגזרות נוספות לקיומם של הליכי הסטייה מתכנית | יג(3) הביקורת כנגד הליכי הסטייה מתכנית והתשובה לה | פרק יד: הפעלה נכונה של הליכי הסטייה מתכנית | יד(1) האם הליכי הסטייה מתכנית אמורים לשמש רק פתרון ביניים עד לתיקון התכנית? | יד(2) השפעת תכליתה של התכנית על ההחלטה לסטות ממנה | יד(3) ההליך התכנוני והדיוני המלווה את החלטת הסטייה | יד(4) במקום בו נדרש תכנון כולל אין לעשות שימוש בהליכי הסטייה מתכנית | פרק טו: הליכי סטייה מתכנית — סיכום ביניים | טו(1) הגישה העקרונית הראויה כלפי הליכי הסטייה מתכנית | טו(2) הערה על הזהירות הנדרשת בהיעזרות במשפט משווה | שער חמישי: שימוש חורג במקרקעין | פרק טז: שימוש במקרקעין | טז(1) מושג השימוש במקרקעין | טז(2) היחס בין שימושים שונים באותם מקרקעין | טז(2)(1) שימושים שונים במקרקעין וזיהוי היחידה התכנונית | טז(2)(2) שימוש עיקרי ושימוש נלווה | טז(2)(3) שימוש מעורב | טז(2)(4) שימושים נפרדים | טז(3) פרשנות הוראות התכנית בדבר השימוש המותר במקרקעין | טז(4) הדגמת קשיי פרשנות השימוש המותר במקרקעין | טז(5) השימוש המותר על פי התכנית והשימוש המותר על פי ההיתר | פרק יז: היתר לשימוש חורג במקרקעין | יז(1) הגדרת המונח "שימוש חורג" | יז(2) היתר לשימוש חורג מהיתר | יז(3) הענקת היתר בדיעבד | יז(4) בקשת היתר לשימוש חורג בד בבד עם בקשת היתר בנייה או הקלה | יז(5) הגבלה בתכנית של הסמכות להעניק היתר לשימוש חורג | יז(6) הוועדה המקומית כגוף המעניק היתר לסטייה מתכנית | שער שישי: התרת שימוש חורג במקרקעין | פרק יח: אמות מידה להכרעה בבקשת היתר לשימוש חורג | יח(1) הניסיון להשלים את אשר חיסר המחוקק | יח(2) כמה הערות מקדימות | יח(3) אמות מידה להכרעה בבקשת היתר לשימוש חורג | יח(3)(1) התאמת הבקשה להוראות הדין | יח(3)(2) מידת העדכניות של התכנית | יח(3)(3) מידת הגמישות של התכנית | יח(3)(4) מידת הסטייה מהוראות התכנית | יח(3)(5) אופי האזור והתחשבות בסביבה | יח(3)(6) מידת ההתאמה למגמות התכנוניות העתידיות | יח(3)(7) הצורך בשימוש המותר | יח(3)(8) הצורך בשימוש החורג | יח(3)(9) חוסר-כדאיות בשימוש המותר | יח(3)(10) התאמת הבניין והתשתיות שסביבו לשימוש החורג המבוקש | יח(3)(11) קיומה של תשתית תכנונית הולמת לקליטתו של השימוש החורג המבוקש | יח(3)(12) היקפו של השימוש החורג המבוקש | יח(3)(13) האפשרות המעשית לסיים את השימוש החורג בתום תקופת ההיתר | יח(3)(14) הגדלת הכנסות הרשות | יח(3)(15) הסכנה להיווצרות מטרדים | יח(3)(16) קיומן של עבירות על דיני התכנון והבנייה | יח(3)(17) עצימות השימוש החורג | יח(3)(18) תקופת הזמן שבעדה מבוקש ההיתר | יח(3)(19) עניינים שראוי שיטופלו על ידי מוסד תכנון אחר | יח(3)(20) צורך זמני דחוף בשימוש החורג | יח(3)(21) השלכות הרוחב של החלטת הוועדה המקומית | יח(3)(22) נסיבות אישיות | פרק יט: הגבלת מרווח הגמישות של הוועדה המקומית במתן היתר לשימוש חורג | יט(1) המונח "סטייה ניכרת" | יט(2) תקנות סטייה ניכרת | יט(2)(1) תקנה 2(1): שינוי אופי הסביבה הקרובה | יט(2)(2) תקנה 2(16): הפיכת שטח שירות לשטח לצורכי מטרה עיקרית | יט(2)(3) תקנה 2(19): סטייה שנקבעה בתכנית כסטייה ניכרת | יט(3) סיכום | פרק כ: ההיבטים הדיוניים של בקשת היתר לשימוש חורג | כ(1) חשיבותו ומטרתו של ההליך הדיוני | כ(2) שיתוף הציבור בתכנון | כ(3) דעה קודמת, דעה קדומה וניגוד עניינים בעת דיון בבקשת היתר לסטייה מתכנית | כ(3)(1) הקפדה על סדרי ההליך וסילוק בקשה על הסף | כ(3)(2) חוות דעת מקדמית | כ(3)(3) רשות מקומית כמבקשת היתר לסטייה מתכנית | כ(4) ייזום בקשת היתר לשימוש חורג | כ(5) פרסום דבר הגשת הבקשה ומהותה | כ(6) קיום הליכי התנגדות | כ(6)(1) הפרוצדורה | כ(6)(2) מעגל הזכאים להתנגד | כ(7) החלטת הוועדה המקומית | כ(8) הצורך בקבלת אישורם של מוסדות תכנון נוספים | כ(9) הוצאת ההיתר | שער שביעי: סיכום | פרק כא: סיכום | מפתחות | מפתח חקיקה | א . חקיקה ישראלית ומנדטורית | ב . הצעות חוק ישראליות | ג . חקיקה אמריקאית | ד. חוקי-מודל אמריקאיים | ה . חקיקה אנגלית | מפתח פסיקה | א . פסקי דין והחלטות של בית המשפט העליון | ב . פסקי דין והחלטות של בתי המשפט המחוזיים | ג . פסקי דין והחלטות של בתי משפט השלום | ד . החלטות של ועדות הערר המחוזיות | ה . פסקי דין אמריקאיים | ו . פסקי דין אנגליים | מפתח ספרים | א . ספרים בעברית | ב . ספרים באנגלית | מפתח מאמרים | א . מאמרים בעברית | ב . מאמרים באנגלית | מפתח תכניות מיתאר | מפתח עניינים