דיני תיווך מקרקעין

ספר חדש ומקיף הסוקר את הסוגיות וההליכים המשפטיים הקשורים בתיווך מקרקעין בישראל, לאור חוק המתווכים והפסיקה. הספר מציג את ההלכות העדכניות בצרוף מבט ביקורתי והשוואתי, ובנוסף מביא לידיעת הקורא, מידע רב אודות דיני התיווך והעיסוק בתיווך מקרקעין במדינות רבות בעולם. הספר הוא בבחינת חובה לכל העוסקים בתחום.

הספר דן בין היתר בנושאים הבאים:

• רישיון לתיווך מקרקעין תקף – התניית עיסוק וזכאות לדמי תיווך
• תיווך במקרקעין – מתווך ולקוח
• רשם המתווכים, הוועדה המייעצת והבחינה
• רישיון תיווך – קבלתו, התלייתו, ביטולו ואגרות
• נורמות התנהגות החלות על המתווך
• "הגורם היעיל" ומבחני המשנה העיקריים
• הסכם מחייב – התנאים המזכים את המתווך בדמי תיווך
• הזכות לבלעדיות ומשמעותה
• גילוי עניין אישי וניגוד אינטרסים
• איסור גילוי מידע שמסר הלקוח או מי מטעמו
• איסור עריכת מסמכים בעלי אופי משפטי ואיסור ייצוג לקוח במשא ומתן משפטי
• עבֵרות משמעת, ועדת משמעת, סדרי הדין וענישה
• עבֵרות לפי חוק העונשין, חוק הגנת הצרכן וחוקים אחרים
• הסעדים המוקנים לצרכן
• הסעדים המוקנים למתווך בהפרת הסכם תיווך
• מאפייני תיווך מקרקעין במדינות שונות והדין הזר
• האם תאגיד יכול לעסוק בתיווך? והאם רשאי התאגיד לתבוע דמי תיווך?
• האם המתווך אחראי לאומדן שווי הנכס ולאמדן שווי ליקויי בנייה וחריגות בנייה?
• חובותיו של המתווך הפועל עבור או מטעם יזם או קבלן
• הפרת הוראות סעיף 8 לחוק המתווכים – האם הפרת חובה חקוקה או תרמית?
• היעדר הסכם להזמנת שירותי תיווך והנטייה לחייב בדמי תיווך אף בהיעדרו

ד"ר אריק אריאל, עו"ד בעל משרד עו"ד המתמחה במקרקעין ככלל ובתיווך מקרקעין בפרט. משמש מרצה באוניברסיטה העברית , אוניברסיטת חיפה ומכללת עמק יזרעאל. מרצה בין השאר בכנסים מקצועיים מטעם רשם המתווכים ובפני פורומים וארגוני מתווכים. כמו כן משמש יועץ בתחום לבעלי תפקידי רגולציה בתיווך מקרקעין במשרד המשפטים.

מבוא | הקדמה | פרק ראשון: התיווך במשפט העברי | 1.1 רקע | 1.2 "הסרסור" ו"השדכן" במשפט העברי | 1.3 ההלכות העיקריות הדנות במתווך – סרסור במשפט העברי וזיקתן לחוק המתווכים | 1.3.1 "דינא דמלוכתא דינא" | 1.3.2 שני הכללים המנחים בדיני התיווך – "היורד לשדה חברו" ו"המנהג" | 1.3.2.1 "היורד לשדה חברו ונטעה" | 1.4 משקלם של נוהג ומנהג | 1.5 סוגיות בדיני תיווך במשפט העברי | 1.5.1 מעורבותם של כמה מתווכים בעסקת תיווך אחת | 1.5.2 עבודה או מתנה | 1.5.3 יוזמת המתווך או יוזמת הלקוח | 1.5.4 פעולת תיווך בידי מי שאין זה מקצועו | 1.5.5 הזיקה בין מידת הטרחה והמאמץ שהשקיע המתווך לשכרו | 1.5.6 שכר מתווך בגין מיזם עסקי לאחר שעסקת התיווך לא יצאה אל הפועל | 1.5.7 נכס שהיה ידוע ברבים | 1.5.8 דמי תיווך בהיעדר הסכם כתוב | 1.5.9 שכר גבוה מהמקובל | 1.5.10 אחריות המתווך | 1.5.11 דמי תיווך אם העסקה לא השתכללה או בוטלה | 1.5.12 המועד לתשלום שכרו של המתווך | 1.5.13 תיווך בנכס לא מוגדר | 1.5.14 תמורה העולה על זו שדרש המוכר | 1.6 סיכום | פרק שני: מאפייני תיווך מקרקעין במדינות שונות והדין הזר | 2.1 רקע | 2.2 התיווך בארצות הברית | 2.2.1 סוגי המתווכים ותפקידיהם | 2.2.2 סוגי הסכמי תיווך שבאמצעותם פועל המתווך מטעם המוכר | 2.2.3 ה-Multiple Listing Service M.L.S | 2.2.4 מתווך המייצג שני צדדים באותה עסקה | 2.2.5 תפקידיו של המתווך | 2.2.6 עמלת תיווך | 2.2.7 "הגורם לרכישה" – המבחן המשפטי ופתרון המחלוקות באמצעות הליכי גישור ובוררות | 2.2.8 תיווך מקרקעין בארה"ב נתונים ומאפיינים | 2.2.9 מגמות לעתיד | 2.2.9.1 השפעת האינטרנט | 2.2.9.2 האם האינטרנט והטכנולוגיות המתקדמות ישפיעו גם על עלות דמי התיווך? | 2.2.9.3 מגמות חדשות | 2.2.9.4 האינטרנט וסוגיות משפטיות | 2.2.10 שונות בדין בין מדינות | 2.2.11 הכשרה והסמכה | 2.2.12 ניו יורק, קליפורניה וטקסס השוני בדרישות מהמתווכים | 2.2.12.1 מדינת ניו-יורק | 2.2.12.2 מדינת קליפורניה | 2.2.12.3 מדינת טקסס | 2.3 קנדה | 2.4 אירופה | 2.4.1 האיחוד האירופי | 2.5 התיווך בכמה מדינות מרכזיות באירופה | 2.5.1 בריטניה | 2.5.2 ספרד | 2.5.3 צרפת | 2.5.4 גרמניה | 2.5.5 איטליה | 2.5.6 שבדיה | 2.5.7 שוויץ | 2.6 דרום אפריקה | 2.7 אוסטרליה | 2.8 יפן | 2.9 סיכום | פרק שלישי: חוק המתווכים – הרקע לחקיקתו ותכליתו | 3.1 מהות התיווך ומקורות הפסיקה | 3.2 חוק המתווכים והגנת הצרכן | 3.3 חוק המתווכים ודיני החוזים | 3.3.1 מהו חוזה מחייב? | 3.3.2 חוק המתווכים ומסגרת דיני ממונות | 3.3.3 תכלית החקיקה ומצב שוק התיווך | 3.4 חוק המתווכים קוגנטי או דיספוזיטיבי | 3.4.1 האם אפשר להתנות על הוראות חוק המתווכים? | 3.4.2 חוק המתווכים קוגנטי במהותו | 3.4.3 הגישה המשולבת הנגזרת ממטרות החוק | 3.4.4 האם אפשר לתבוע דמי תיווך בעילות מכוח חוק אחר? | פרק רביעי: תיווך במקרקעין – מתווך ולקוח | 4.1 מבוא | 4.2 מי נכנס לטרקלינו של חוק המתווכים? | 4.3 מי הוא מתווך במקרקעין ומה הן סמכויותיו? | 4.4 תאגיד "כמתווך במקרקעין" | 4.5 פרשת דה כהן נ' עמרם | 4.6 פרסום הקשור בתיווך במקרקעין | 4.6.1 תנאי לפרסום הודעה | 4.6.2 פרסומים הנעשים בידי מתווכים ללא ציון העובדה כי המפרסם הוא מתווך | 4.6.3 האם תוכנת מחשב יכולה להחליף מתווך במקרקעין? | 4.6.4 האם עורכי דין או שמאי מקרקעין יכולים לעסוק בתיווך מקרקעין? | 4.7 היעדר תמורה ועסקת אקראי | 4.8 מה הדין אם הלקוח הוא גוף עסקי | 4.9 היכן עובר הגבול בין תיווך עסקי ויזמות, לבין תיווך במקרקעין? | 4.10 המושג "מקרקעין" בקשר לחוק המתווכים | 4.11 מה הדין במקרקעין המצויים מעבר לקו הירוק? | 4.12 חלות חוק המתווכים על מקרקעין המצויים מחוץ לגבולות ישראל | 4.13 סיכום | פרק חמישי: רישיון לתיווך מקרקעין תקף – התניית עיסוק וזכאות לדמי תיווך | 5.1 הדרישה לרישיון תיווך תקף | 5.2 מתווך מקצועי ורישיון תיווך – רקע היסטורי | 5.3 מדוע נדרש למתווך רישיון? | 5.4 עיסוק בתיווך או עסקת אקראי | 5.5 המגמה לאפשר "עסקת אקראי" בתיווך במקרקעין | 5.6 האם תאגיד יכול לעסוק בתיווך? והאם רשאי התאגיד לתבוע דמי תיווך? | 5.7 היעדר רישיון בתוקף מאיין את זכות המתווך לדמי תיווך | 5.8 סוגיות נוספות שבהן צפה ועלתה שאלת היעדר רישיון בתוקף | 5.8.1 שני מתווכים שפעלו יחדיו מה הדין אם לאחד מהם לא היה רישיון תקף | 5.8.2 שירותי ייעוץ או תיווך? רכישת עסק ועסקת שכירות | 5.8.3 מרבית פעולות התיווך בוצעו לאחר שהמתווך אחז בידיו ברישיון בתוקף | 5.9 רישיון תיווך והוראות מעבר | 5.10 סיכום | פרק שישי: רשם המתווכים, הוועדה המייעצת והבחינה | 6.1 רשם המתווכים | 6.2 מינוי ורישיונות תיווך | 6.3 פנקס בעלי הרישיונות | 6.3.1 הזכות לערעור | 6.3.2 מתווך שתיווך ללא רישיון | 6.4 האם רשאי רשם המתווכים להתנות, במקרים מיוחדים, תנאים נוספים ברישיון? | 6.5 סמכות הרשם להתלות רישיון באופן זמני בלבד | 6.6 מתן מידע | 6.7 הוועדה המייעצת | 6.7.1 מבוא | 6.7.2 תפקידי הוועדה המייעצת | 6.7.3 מינוי לתפקיד ומשך המינוי | 6.7.4 סייגים למינוי חבר ועדה, קיצור תקופת כהונה והעברה מתפקיד | 6.7.5 מניעת ניגוד עניינים | 6.8 הבחינה | 6.8.1 סעיף 6 לחוק המתווכים – הבחינה | 6.8.2 תוכן הבחינה ונושאיה | 6.8.3 סדרי הבחינה ונהליה | 6.9 פרסומים נוספים והשתלמויות | 6.9.1 פרסומים נוספים באתר רשם המתווכים | 6.9.2 התמחות והשתלמויות | פרק שביעי: רישיון תיווך – קבלתו, התלייתו, ביטולו ואגרות | 7.1 רקע | 7.2 קבלת רישיון | 7.2.1 התנאים לקבלת רישיון תיווך | 7.2.1.1 התנאי הראשון: אזרח או תושב מדינת ישראל או תושב חוץ שניתן לו היתר כדין לעבוד בישראל | 7.2.1.2 התנאי השני: מלאו למבקש 18 שנים | 7.2.1.3 התנאי השלישי: המבקש אינו פושט רגל | 7.2.1.4 התנאי הרביעי: המבקש לא הורשע בעבֵרה פלילית שמפאת מהותה, חומרתה ונסיבותיה אין הוא ראוי לשמש מתווך במקרקעין | 7.2.1.5 התנאי החמישי: אם המבקש נידון לעונש מאסר בפועל, הוא סיים לשאת את עונשו שישה חודשים לפחות לפני הגשת הבקשה לרישיון | 7.2.1.6 התנאי השישי: המבקש עמד בהצלחה בבחינה לקראת קבלת רישיון תיווך במקרקעין | 7.2.2 סמכות הרשם שלא ליתן רישיון מכוח סעיף 5(ב1) לחוק | 7.3 ביטול רישיון תיווך מכוח סעיף 5(ב) לחוק | 7.4 זכות הטיעון של מבקש הרישיון וחובת הרשם לנמק החלטתו | 7.4.1 נימוקים בכתב במקרה של סירוב ליתן רישיון או החלטתה על שלילתו ופרסומם | 7.4.2 הזכות לערעור | 7.4.3 האם רשאי רשם המתווכים להתנות, במקרים מיוחדים, תנאים נוספים ברישיון? | 7.4.4 סמכות הרשם להתלות רישיון באופן זמני בלבד | 7.5 התליית רישיון מרצון | 7.6 אגרות | 7.6.1 סוגי אגרות | 7.6.2 אי-תשלום אגרה במועד משמעותה היעדר תוקף לרישיון | 7.6.3 הפחתה בתשלום אגרות למשרתים במילואים | 7.7 סיכום | פרק שמיני: נורמות התנהגות החלות על המתווך | 8.1 סעיף 8 לחוק המתווכים – חובת הגינות וזהירות | 8.2 חובת הנאמנות החלה על המתווך טרם הקמת המדינה – הנאמנות בדין העות'מאני ובדין האנגלי | 8.3 נורמות התנהגות החלות על מתווך – טרם חקיקת חוק המתווכים | 8.4 המתווך הישראלי טרם כניסת חוק המתווכים לתוקף – נאמנותו וחובותיו המקצועיות | 8.5 נורמות ההתנהגות החלות על המתווך לאחר כניסתו לתוקף חוק המתווכים | 8.5.1 שינוי מגמה | 8.5.2 יחסי אמון וחובת גילוי | 8.5.3 האם המתווך אחראי לאומדן שווי הנכס ולאמדן שווי ליקויי בנייה וחריגות בנייה? | 8.5.4 היכן נכון ורצוי להציב את גדרות האחריות? | 8.5.5 חובותיו של המתווך הפועל עבור או מטעם יזם או קבלן | 8.5.6 האם על מתווך לידע את לקוחו על שיתוף פעולה בינו לבין מתווכים אחרים? | 8.5.7 חובת גילוי קיומו של מתווך נוסף | 8.5.8 הטעית לקוחות ותרמית שוללות את היות המתווך ה"גורם היעיל" | 8.5.9 מתווך שאין בידו הרשאה מהבעלים לשווק את הנכס | 8.5.10 המתווך מתחלק עם בעלי הנכס בסכום התמורה מעל רף מוסכם | 8.5.11 המתווך המסתיר מהלקוח כי הסכם בלעדיות בינו למוכר בוטל | 8.5.12 הסתרת עובדות מלקוח והטעייה | 8.5.13 העתק מההזמנה בכתב יש למסור ללקוח | 8.5.14 האם על מתווך לדעת וליידע את לקוחו על קיום תביעה מצד המוכרים? | 8.5.15 חובת הנאמנות והקיפה | 8.5.16 משמעות הפרת הוראות סעיף 8 לחוק המתווכים – האם הפרת חובה חקוקה או תרמית? | 8.5.17 הפרת הוראות סעיף 8 לחוק המתווכים – האם הפרת חובה חקוקה או תרמית? | 8.5.18 חובת מתווך להעביר את כל ההצעות בין הצדדים | 8.5.19 הפעלת לחץ פסול מצד המתווך על לקוחו | 8.6 סיכום | פרק תשיעי: התקשרות מתווך ולקוח | 9.1 הגדרת החוק | 9.2 המצב ערב חקיקת חוק המתווכים | 9.3 הסכם בין מתווך לבין לקוח לאחר כניסת חוק המתווכים לתוקף | 9.3.1 מהי הזמנה בכתב | 9.3.2 התקשרות חוזית בין מתווך ללקוח | 9.3.2.1 אין פירושה של היעדר זכות לדמי תיווך כי לא קיימת התקשרות בין המתווך ללקוח | 9.3.2.2 היעדר יריבות ותוצאותיה | 9.3.2.3 נורמות מחייבות מכוח דיני החוזים | 9.3.2.4 פרשנות | 9.4 האם דרישת סעיף 9(א) לחוק המתווכים דווקנית ובהיעדר הזמנה שבה הפרטים הנדרשים מאבד המתווך את זכותו לדמי תיווך? | 9.4.1 היעדר פסק דין מנחה של בית המשפט העליון | 9.4.2 הגישה הדווקנית והמחמירה | 9.5 הגישה "המקלה" – פרטי הזמנה בכתב והזיקה לעיקרון תום הלב | 9.6 הגישה המקלה והגמישה קונה שביתה ומתרחבת | 9.7 היעדר הסכם להזמנת שירותי תיווך והנטייה לחייב בדמי תיווך אף בהיעדרו | 9.8 האם רשאי הצרכן בדיעבד לוותר על זכויות הנובעות מהוראה קוגנטית? | 9.9 היבטים נוספים בהתקשרות בין מתווך לבין לקוחו | 9.9.1 כאשר ההזמנה בכתב כוללת תנאי לא שגרתי, חובת המתווך להפנות את תשומת ליבו של הלקוח ולהחתימו כדי למנוע ספקות ואי-הבנות | 9.9.2 הזמנה בכתב – מועד סיומה וחיובים הסותרים את הוראות החוק | 9.9.3 הסכם התיווך וחוק החוזים אחידים | 9.9.4 היקף המידע שיש לכלול בהזמנת שירותי תיווך – תיאור הנכס נושא פעולת התיווך | 9.9.5 שינויים בתנאי הזמנה בכתב, האם חובה שיעלו אף הם על הכתב? | 9.9.6 הסכם ההתקשרות בין מתווך לבין לקוחו לאחר חתימת הסכם המכר | 9.9.7 ביטול הסכם הזמנת שירותי תיווך או סיומו | 9.9.9 בקשה למחיקה על הסף בהיעדר הזמנה בכתב | 9.10 סוגיות בהיעדר יריבות | 9.10.1 מה דינה של חתימה הזמנת שירותי תיווך בשם אחרים | 9.10.2 "מתמחה" או אדם אחר במשרד המתווך שאינו מתווך מורשה, חתם על הזמנת שירותי התיווך | 9.11 תביעת חברת תיווך אף שהמתווך פעל כעצמאי | 9.12 הדרישה לקיום הפרטים שנקבעו בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשכ"ז–1997 כדרישה ראייתית | 9.13 היעדר הזמנה בכתב האם חוזה בלתי חוקי? | 9.14 האם נכונות רוכשת לשלם דמי תיווך באמצעות הפקדת המחאה שבוטלה בשלב מאוחר יותר גוברת על דרישת הכתב? | 9.15 סיכום | פרק עשירי: הגורם היעיל | 10.1 הגדרת החוק | 10.2. רקע | 10.3 ה"גורם יעיל", טרם חקיקת חוק המתווכים | 10.3.1 "הגורם היעיל" – עקרונות על דרך החיוב ועל דרך השלילה | 10.3.2 מבחן "הגורם היעיל" על פי פרשת מוסקוביץ נ' ביר | 10.4 מבחן "הגורם היעיל" לאחר כניסת חוק המתווכים לתוקף | 10.4.1 מתן בלעדיות והגורם היעיל טרם תיקון מס' 4 | 10.4.2 קץ המחלוקת בשאלת קוגנטיות הדרישה מהמתווך להיות הגורם היעיל | 10.4.3 הגורם היעיל וחשיבותה המכרעת של המסכת העובדתית | 10.4.4 "הגורם היעיל" ומבחני המשנה העיקריים | 10.4.4.1 פרק הזמן שחלף ממועד ההתקשרות עם המתווך ועד לכריתת הסכם המכר | 10.4.4.2 השוני במהות העסקה ובתמורה | 10.4.4.3 הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת ומבחן: "הרמת החבל במקום שבו הושאר" | 10.4.4.4 הפגשה בין המוכר לבין קונה ונקיטת יזמה מצדו של המתווך | 10.4.5 הגורם היעיל ומניעות שמקורה בחוסר תום ליבו של הלקוח או בהתרשלותו | 10.4.5.1 הגורם היעיל וחוסר תום ליבו של הלקוח | 10.4.5.2 התרשלות הלקוח והגורם היעיל | 10.4.6 כמה מתווכים והגורם היעיל, מי מקבל את דמי התיווך? | 10.4.7 מבחן "גורם הרכישה" “Procuring Cause” | 10.4.7.1 מדוע מתעוררת שאלת "גורם הרכישה?" | 10.4.8 ריבוי טענות מצד הלקוחות כי המתווך לא שימש כגורם היעיל | 10.4.9 הפרת חובת הנאמנות מצד המתווך, האם המתווך שימש גורם יעיל או גורם מכשיל? | 10.4.10 האם מתווך שהתרשל איבד את מעמדו כ"גורם היעיל"? | 10.4.11 האם המתווך חדל לשמש הגורם היעיל בנכס שנמכר באמצעות כונס נכסים? | 10.4.12 הגורם היעיל משהסתיימה הבלעדיות | 10.5 סיכום | פרק אחד-עשר: הסכם מחייב – התנאים המזכים את המתווך בדמי תיווך | 11.1 מבוא | 11.2 המצב המשפטי טרם חקיקת חוק המתווכים | 11.3 הסכם שבוטל | 11.4 חוזה עם תנאי מתלה | 11.5 המצב המשפטי לאחר חקיקת חוק המתווכים | 11.5.1 חוזה ובו תנאי מתלה | 11.5.2 חוזה על תנאי מפסיק | 11.5.3 חוזה שנפל פגם בכריתתו | 11.5.4 חוזה שנחתם והתברר כי ייפוי הכוח מצד המוכר זויף | 11.5.5 חוזה המותנה על פי דין באישור בית משפט | 11.5.6 חוזה שהופר על ידי אחד או שני הצדדים לאחר כריתתו | 11.5.7 חוזה ובו תנאי מתלה וסיכול | 11.5.8 חוזה שבוטל בהסכמה | 11.6 זכרון דברים | 11.7 זכרון דברים או חוזה ובו אופציה – האם המתווך זכאי לדמי תיווך? | 11.8 האם רשאי מתווך לציין בהסכם תיווך כי הוא זכאי לדמי תיווך גם אם נחתם חוזה מותנה? | 11.9 חוזה פסול | 11.10 סיכום | פרק שנים-עשר: הזכות לבלעדיות ומשמעותה | 12.1 הזכות לבלעדיות – כללי | 12.2 מהי הזכות לבלעדיות | 12.3 זכותו של המתווך לבלעדיות טרם חקיקת חוק המתווכים | 12.4 המצב המשפטי לאחר כניסתו לתוקף של חוק המתווכים ולפני תיקון 4 לחוק | 12.5 הצעת החוק המתווכים במקרקעין (תיקון מס' 4) (הגבלת תקופת הבלעדיות), התשס"ד–2004 | 12.6 התיקון לחוק | 12.7 פעולות שיווק – התקנת התקנות מכוח סעיף 9(ב)(2) לחוק המתווכים | 12.8 בעקבות תיקון מס' 4 לחוק המתווכים – בלעדיות וחזקת הגורם היעיל | 12.9 היעדר מסמך נפרד המגדיר את תנאי הסכם הבלעדיות | 12.10 עסקת המכר נחתמה לאחר תום תקופת הבלעדיות – האם זכאי המתווך לדמי תיווך? | 12.11 האם אפשר להאריך את הסכם הבלעדיות? | 12.12 לקוח שבתקופת הבלעדיות הסתיר מהמתווך עסקה עליה חתם וטען כי המתווך לא היה הגורם היעיל | 12.13 מסירת מפתחות בבלעדיות למתווך אינה עולה כדי תיווך בבלעדיות | 12.14 תוספת של שלושים ימים לתקופת הבלעדיות | 12.15 לקוח שביטל את הסכם הבלעדיות טרם התקשרותו עם קונה | 12.16 מוכר החותם על הסכם בלעדיות אין פרושו של דבר שאף הקונה מחויב בתשלום דמי תיווך | 12.17 דמי תיווך בגין רכישת דירה ארבע שנים לאחר שכירתה | 12.18 הסכם המכר נחתם טרם חלף שליש מתקופת הבלעדיות ועד למועד זה המתווך לא ביצע זה את פעולות השיווק שהתחייב לבצע | 12.19 האם רשאי מתווך לכלול בהסכם הבלעדיות תנאי שלפיו על הלקוח לנהל משא ומתן עם כל רוכש פוטנציאלי רק באמצעות המתווך? | 12.20 סיכום | פרק שלושה-עשר: גילוי עניין אישי וניגוד אינטרסים | 13.1 מבוא | 13.2 רקע | 13.3 מתווך אינו נאמן של לקוחו – רקע היסטורי | 13.4 "יצוג כפול" ו"עניין אישי" המצב המשפטי לאחר חקיקת חוק המתווכים | 13.5 עניין אישי של המתווך ויחסי מתווך לקוח | 13.6 מתווך הנוטל לכיסו, ללא ידיעת המוכר, כספים ששילם הקונה מעבר לתמורה שדרש המוכר מפר את הוראות סעיף 10 לחוק | 13.7 הרציונל מאחורי הוראות סעיף 10 לחוק המתווכים | 13.8 אין די בהפרת הוראות סעיף 10 כדי לזכות בפיצוי, יש להראות גם גרימת נזק בפועל | 13.9 הפרת הוראות סעיף 10 – עילות התביעה | 13.9.1 האם הפרת חובת נאמנות מכוח חוק הנאמנות? | 13.9.2 הפרת חובה חקוקה מכוח פקודת הנזיקין [נוסח חדש] | 13.9.3 האם עוולת תרמית? | 13.9.4 האם קיימת עילת תביעה מכוח דיני עשיית עושר? | 13.9.5 הפרת חובה חקוקה – האם בהכרח שלילת מלוא דמי התיווך? | 13.9.6 עילות נוספות – מצג שווא רשלני חוסר תום לב במשא ומתן | 13.10 עניין אישי במקרקעין או בעסקה | 13.11 לקוח המבצע עסקאות רבות עם מתווך המייצג את שני הצדדים | 13.12 סיכום | פרק ארבעה-עשר: איסור גילוי מידע שמסר הלקוח או מי מטעמו | 14.1 כללי | 14.2 כוונת המחוקק בחקיקת סעיף 11 לחוק | 14.3 האם המתווך עלול להיקלע למצב שבו חלות עליו הוראות סותרות? | 14.4 איסור גילוי הידיעה גם לאחר חתימת הסכם המכר או אם העסקה נכשלה או בוטלה | 14.5 סעיף 11 לחוק המתווכים כטענת הגנה | 14.6 סיכום | פרק חמישה-עשר: איסור עריכת מסמכים בעלי אופי משפטי ואיסור ייצוג לקוח במשא ומתן משפטי | 15.1 כללי | 15.2 המקורות המשפטיים לפסיקת בתי המשפט טרם חקיקת חוק המתווכים | 15.3 חקיקת חוק המתווכים – איסור על עריכת מסמכים ועל ייצוג בעלי אופי משפטי | 15.4 הגישה המחמירה | 15.5 הגישה המקלה | 15.6 נטל ההוכחה כי המתווך הפר את הוראת סעיף 12 לחוק המתווכים | 15.7 סיכום | פרק שישה-עשר: איסור העסקת אדם ללא רישיון או שרישיונו אינו תקף | 16.1 החוק | 16.2 מבוא | 16.3 איסור העסקה – פרשנות מרחיבה | 16.4 מה דינם של שני מתווכים אשר פעלו יחדיו אם אותה עת לאחד מהם לא היה רישיון תקף? | 16.5 העסקת אדם בתפקיד מינהלתי | 16.6 העסקה בניגוד להוראות סעיף 13 לחוק – האם שלילת דמי התיווך במלואם? | 16.7 סיכום | פרק שבעה-עשר: עבֵרות משמעת, ועדת משמעת, סדרי הדין וענישה | 17.1 רקע | 17.2 עבֵרות משמעת – כללי | 17.3 עברות משמעת – סעיפי החוק | 17.3.1 סעיף 14א לחוק המתווכים – מהי עברת משמעת | 17.3.1.1 התנהג בדרך שאינה הולמת את עיסוקו | 17.3.1.2 עבר על הוראה מהוראות סעיפים 8 ו-10 עד 12 לחוק המתווכים | 17.3.1.3 עבר על כלל מהכללים שקבע השר לפי סעיף 14כט או על הוראות כל דין אחר המטיל חובה או איסור על המתווך במקרקעין | 17.3.1.4 מי שהשיג את רישיונו במצג שווא | 17.3.1.5 מי שהורשע בפסק דין סופי בין בישראל ובין מחוץ לישראל בעברה שמפאת מהותה חומרתה או נסיבותיה אין הוא ראוי לעסוק בתיווך במקרקעין | 17.3.1.6 גילה חוסר אחריות או רשלנות חמורה במהלך עיסוקו בתיווך מקרקעין | 17.3.2 ועדת המשמעת | 17.3.2.1 מינוי חברי הוועדה | 17.3.2.2 סייגים למינוי חבר ועדת משמעת | 17.3.2.3 פסילת חבר ועדת משמעת | 17.3.2.4 תקופת הכהונה | 17.3.2.5 הפסקת כהונה | 17.3.2.6 סמכות לסיים דיון | 17.3.2.7 השעיה מכהונה | 17.3.2.8 אי-תלות | 17.3.2.9 גמול לחבר ועדת המשמעת שאינו עובד מדינה | 17.4 ההליך המשפטי וסדרי הדין בפני הוועדה | 17.4.1 תובע וחוקר ותפקידיהם | 17.4.2 זכות עיון | 17.4.3 הדיון בוועדת המשמעת | 17.4.4 זכות טיעון לנקבל | 17.4.5 סדרי דין ודיני ראיות | 17.4.6 מותב חסר | 17.4.7 מותב קטוע | 17.4.8 סמכויות עזר של ועדת המשמעת | 17.4.9 ועדת משמעת שנחלקו בה דעות | 17.5 תקנות המתווכים – סדרי הדין בפני ועדת המשמעת | 17.6 התליית רישיון זמנית | 17.7 דיון משמעתי ודיון פלילי | 17.8 אמצעים משמעתיים, קביעתם על תנאי וחיוב בהוצאות | 17.8.1 האמצעים המשמעתיים | 17.8.2 אמצעי משמעת על-תנאי | 17.8.3 חיוב בהוצאות | 17.9 ערעור והליכים נלווים | 17.9.1 ערעור על החלטת ועדת המשמעת | 17.9.2 ערעור על החלטת בית משפט מחוזי | 17.10 העמדת החלטות לעיון הציבור | 17.11 הודעה למתלונן | 17.12 כפיפות לשיפוט משמעתי לאחר ביטול רישיון או התלייתו | 17.13 סיכום | פרק שמונה-עשרה: עבֵרות לפי חוק העונשין, חוק הגנת הצרכן וחוקים אחרים | 18.1 החוק | 18.2 כללי | 18.3 הרשעות בגין עבֵרות מכוח סעיף 15 לחוק טרם כניסתו לתוקף של תיקון מס' 7 לחוק | 18.4 עבֵרות פליליות לאחר כניסתו לתוקף של תיקון מס' 7 לחוק | 18.5 ביטול רישיון או התלייתו | 18.6 עבֵרות הקבועות בחוקים אחרים | 18.6.1 עבֵרות מכוח חוק הגנת הצרכן | 18.6.2 עבֵרות מכוח הוראות חוקים אחרים | 18.6.2.1 עברה על חוק שמאי המקרקעין | 18.6.2.2 עברה על חוק לשכת עורכי הדין | 18.7 עבֵרות מתווך במקרקעין מכוח חקיקה אחרת | 18.8 סמכויות הממונה על הגנת הצרכן והסחר ההוגן | 18.9 סיכום | פרק תשעה-עשר: דמי תיווך | 19.1 רקע | 19.2 המקור לקביעת דמי התיווך טרם חקיקת חוק המתווכים | 19.3 המצב המשפטי לאחר חקיקת חוק המתווכים | 19.4 תשלום שכר טרחה למתווך אינו מהווה פטור מתשלום למתווך אחר הזכאי לדמי התיווך על פי חוק המתווכים | 19.5 הצדדים סיכמו בעל פה על דמי תיווך שונים מהסכום שנקבע בהזמנת שירותי תיווך | 19.6 מתי יש לשלול ממתווך את דמי התיווך? | 19.7 האם מתווך חייב לכלול בהסכם תמורה נוספת כבונוס וכהחזר הוצאות? | 19.8 האם אפשר לפסוק פיצוי למתווך אף על פי שאינו זכאי לדמי תיווך? | 19.9 שיעור ריבית בהסכם הזמנת שירותי תיווך | 19.10 הצעת חוק להגבלת שיעור דמי התיווך – היכן גבולות ההגבלה? | 19.11 הצעת חוק לחייב את שני הצדדים לעסקה לשלם דמי תיווך באופן שווה או להטיל תשלום זה על המשכיר בלבד | 19.12 סיכום | פרק עשרים: הסעדים המוקנים לצרכן | 20.1 מבוא | 20.2 דרכי פעולה אפשריות של הצרכן | 20.2.1 המתווך פתח בהליך משפטי – הגשת בקשה לדחית התביעה או למחיקתה על הסף | 20.3 תביעה להשבת דמי תיווך בגין הפרת הוראות חוק המתווכים | 20.4 האם אפשר לבטל את הסכם התיווך ואם כן מתי וכיצד? | 20.5 תביעה באמצעות "הודעה לצד שלישי" | 20.6 תביעה להחזר דמי תיווך ולפיצוי בגין נזקים | 20.7 תביעה בגין הפרת התחייבות מתווך | 20.8 מתווך המבטיח ללקוח לטפל בתביעה אם תוגש נגדו מצד מתווך אחר | 20.9 שני מתווכים תובעים מהמוכר או מהקונה דמי תיווך | 20.10 בקשה למחיקת כותרת "בסדר דין מקוצר" ולחלופין הגשת בקשת רשות להתגונן | 20.11 תביעות קטנות | 20.12 סיכום | פרק עשרים ואחד: הסעדים המוקנים למתווך בהפרת הסכם תיווך | 21.1 מבוא | 21.2 עילות התביעה טרם חקיקת חוק המתווכים | 21.3 פגיעה בזכויות המתווכים לאחר חקיקת חוק המתווכים | 21.3.1 הפרת התחייבות שלא למסור מידע לצד ג' | 21.3.2 תביעה בגין מכירת נכס בידי הלקוח בתקופת הבלעדיות או מכירתו בסמוך לאחר תום תקופת הבלעדיות כדי להמלט מתשלום דמי תיווך | 21.3.3 תביעה בגין אי-תשלום דמי התיווך במועד ופיצוי בגובה כפל דמי תיווך או בצירוף ריבית פיגורים | 21.3.4 מתווך שזכה בתביעתו, האם זכאי גם לפיצוי בגין עגמת נפש? | 21.3.5 הסכם בלעדיות ופיצוי מוסכם | 21.3.6 האם אפשר לתבוע דמי תיווך בגין עסקה שהביא המתווך אם הלקוח מכר ביתו לאחר בסכום נמוך אחר? | 21.3.7 האם לקוח שהציע למתווך תשלום מינימלי כמחווה של רצון טוב חל עליו הכלל "המודה במקצת מודה בהכול"? | 21.3.8 מתווך רשאי לתבוע דמי תיווך רק מהלקוח עמו התקשר בהסכם הזמנת שירותי תיווך | 21.3.9 האם זכאי המתווך לפיצוי בגין מידע מטעה שמסר לו לקוחו | 21.4 הפרת הסכם תיווך – האם להגיש תביעה בסדר דין רגיל, מהיר, מקוצר בבית המשפט לתביעות קטנות או בקשה לביצוע בהוצאה לפועל? | 21.5 תביעת מתווך נגד צד שלישי | 21.6 תביעת מתווך נגד מוכר ונגד קונה | 21.7 הוראות החלות על המתווך מכוח חוק הגנת הצרכן | 21.8 סיכום | פרק עשרים ושניים: המתווך ועמיתיו למקצוע | 22.1 רקע | 22.2 שיתוף פעולה בין מתווכים | 22.3 האם חוק המתווכים חל על הסכמים בין מתווכים כאשר אחד מהמתווכים הוא צד לעסקת המכר? | 22.4 האם חוק המתווכים משפיע על הסכמי שיתוף הפעולה? | 22.5 האם חובות המתווך משתרעות גם על מי שאינו לקוחו? | 22.6 השלכות חוק המתווכים על היחסים שבין סוכנויות תיווך למשרדי תיווך ובין סוכנויות למתווכים שפעלו עבורן | 22.7 האם מתווך יכול לתבוע את לקוח של עמיתו בטענה כי הוא לא שילם דמי תיווך? | 22.8 שני מתווכים פעלו יחדיו, מה הדין כשלאחד אין רישיון בתוקף? | 22.9 היכול מתווך לתבוע דמי תיווך ממתווך אחר? | 22.10 מתווך הפועל לעקיפת מתווך שקיבל בלעדיות | 22.11 פיצויים למשרד תיווך בשל נזק שנגרם מהשימוש במאגר לקוחות של המשרד | 22.12 מתווך המקנה הגנה ללקוח מפני תביעת מתווך אחר | 22.13 היחס בין תקנון ארגון מתווכים לבין חוק המתווכים | 22.14 סיכום | מפתחות | מפתח חקיקה | חקיקה ישראלית | חוקי-יסוד | חקיקה ראשית | חקיקת משנה | הצעות חוק | חקיקה מנדטורית | חקיקה עות'מנית | חקיקה זרה | ארצות הברית | בריטניה | גרמניה | צרפת | קנדה | מפתח פסיקה | פסיקה ישראלית | פסקי דין של בית המשפט העליון | פסקי דין של בתי המשפט המחוזיים | פסקי דין של בתי משפט השלום | פסקי דין של בתי הדין הארצי לעבודה | פסקי דין של בתי משפט לתביעות קטנות | פסקי דין ארץ-ישראליים | פסקי דין רבניים | פסיקה זרה | אוסטרליה | דרום אפריקה | ארצות-הברית | בריטניה | קנדה | מפתח ספרות | ספרות ישראלית | ספרים | מאמרים ישראלים | ספרות רבנית | תנ"ך | מקורות המשפט העברי | ספרות זרה | ספרים | מאמרים | מפתח שונות | דוחות | הודעות | החלטות הממשלה | הנחיות | הרצאות | ניירות עמדה | פרוטוקולים | ראיונות | תקנונים