דיני חוזים מיוחדים – מכר, קבלנות והבטחת השקעות של רוכשי דירות

הספר דן בעקרונות וכללים החלים על עסקאות מכר, שירותים ומלאכה.
 
בתחום מכר הדירות הדיון כולל גם את החידושים הרבים שנחקקו בעקבות קריסת חברת חפציבה.
 
בנוסף להיבטים עיוניים, הספר מנתח את השאלות היישומיות המתעוררות בתחומים הנדונים, לאור החקיקה, הפסיקה והספרות, ומציע פתרון לסוגיות שטרם הובהרו. הדיון בספר גם בוחן את הדין הקיים תוך מבט השוואתי לתזכיר הקודכס האזרחי.
 
הספר עוסק בהרחבה בסוגיות הבאות :

• מכר
• קבלנות
• הבטחת השקעות של רוכשי דירות

פרופ' מיגל דויטש הינו פרופסור מן המניין בפקולטה למשפטים, אוניברסיטת תל-אביב וחבר הסגל הבכיר החל משנת 1990‏.
 
חוקר ראשי וחבר הוועדה לקודיפיקציה של המשפט האזרחי, בראשות הנשיא ברק, החל משנת 1990‏.
 
הכין עבור משרד המשפטים את הצעת חוק המחשבים משנת 1995 וחוק עוולות מסחריות משנת 1999‏.
 
עורך הביטאון של לשכת עורכי הדין "הפרקליט" (1989-2005)‏.
 
חבר בית הדין לחוזים אחידים (תפקיד שיפוטי)‏.
 
מחבר 9 ספרים ומעל 50 מאמרים ומחקרים, בארץ ובחו"ל במרבית התחומים של המשפט האזרחי.

איזכורים של הספר בבית המשפט העליון:
רע"א 3160/08 אליהו מזר נ' גאון חברה לבנין והשקעות בע"מ
ע"א 313/08 עזמי נשאשיבי נ' איהאב רינראוי

איזכורים של הספר בערכאות אחרות:
ת"ק (צפת) 41970-04-12 מחמוד סעד נ' אחמד אבו זינב
ת"א (ת"א) 1286/08 אביגזר מאיר ו-367 נוספים נ' כספי הפלגות קרוז בע"מ
ת"ק (אשד') 548-08 חביב מהכני נ' עיריית אשדוד
ע"א (חי') 155-08 עדירן פיורה נ' עד הואזה בע"מ
ת"א (חי') 2553-07 אודל קריניץ נ' מורן חב' לבנין בע"מ
ת"א (חי') 1100/98 שחר יוכבד נ' בנק כרמל למשכנתאות והשקעות בע"מ

פרק 1: דיני החוזים המיוחדים - אופי הדינים וסיווג עסקאות | מבוא | היחס בין דיני החוזים המיוחדים לבין דיני החוזים הכלליים | אופן הסיווג של העסקה | עסקה אחת או מספר עסקאות | צירוף או הטמעה | חופש הסיווג של העסקה | סיווג עסקאות מסוימות | מכר מול קבלנות | מכר מול משכון | מכר מול שכירות | מכר מול השאלה | מכר מול מתנה | מכר מקרקעין מול המחאת זכויות ביחס למקרקעין | מכר מול הלוואה | חוזה לטובת צד שלישי מול המחאת זכויות | שליחות מול רכישה "גב אל גב" | קונסיגנציה מול מכר באשראי | השכרה מול הרשאת שימוש | פרק 2: מכר | כללי | מיתחם התחולה של דין המכר | כללי | מחיר | נכס | הקנייה | מכירת נכס עתידי | מכירת נכס בלתי-עביר | חיובי המסירה והקבלה של הממכר | העמדת הנכס לרשות הרוכש - משמעות המושג | היחס בין העמדת הנכס לרשות הרוכש לבין העברת הבעלות | העמדת הנכס לרשות הרוכש והאחריות למצב הנכס | צובר של נכסים | היחס בין חיוב המסירה לבין חיוב ההתאמה | מסירת נכס מופשט | מסירת אביזרים נלווים | מסירת מסמכים נלווים | מקום המסירה | מועד המסירה | נשיאה בהוצאות המסירה והקבלה | מחיר העסקה ומקום תשלומו | חובת המסירה וחובת התשלום - דין שליבות | אי-התאמת הממכר | על מושג ההתאמה ודיני הפרת חוזה | אי-התאמה ואחריות היצרן | המימד העתי במושג אי-ההתאמה | קטגוריות אי-ההתאמה | אי-התאמה פיזית | כללי | התאמה לתכלית | אריזה מתאימה | התאמה לדגם שהוצג | דוגמאות לאי-התאמה | אי-התאמה משפטית | עמידה בתקנים | ידיעת הרוכש על אי-ההתאמה | מכירה "as is" ובדיקה מוקדמת של הרוכש | נטלי הבדיקה וההודעה המוטלים על הקונה | הדרישה לבדיקה והודעה מיידיים - תוכנה וצידוקיה | מועד תחילת המירוץ למסירת ההודעה | אמות המידה להכרעה בדבר משך הזמן לבדיקה ולהודעה | מהות היחסים שבין הצדדים | אופי הרכישה ומיהות הרוכש | אופי הנכס | תנודתיות השוק | היסטוריית היחסים בין הצדדים | אילוצים אישיים המעכבים בדיקה והודעה | שיהוי עקב דין ודברים עם היצרן | אופן הבדיקה של הנכס | נטל הבדיקה כנטל לעצמו? | נטל למסירת הודעה, או חובה לכך? | השלכות מצבו המנטלי של המוכר ביחס לאי-ההתאמה | כללי | השלכות מצבו המנטלי של המוכר על נטלי הרוכש | קוגנטיות דין אי-התאמה, לאור מצבו המנטלי של המוכר | תקרת התקופה למתן הודעה | שיבוש במסירת ההודעה למוכר | התוצאות של אי-עמידת הרוכש בנטל ההודעה | הנטל לאפשר תיקון הנכס על-ידי המוכר | נטל הפירוט ומתן הזדמנות לבדיקה על-ידי המוכר | ניכוי מהמחיר | מכירת הנכס והמחאת הזכויות מכוח דיני ההתאמה | מסירת כמות עודפת | חלוקת הסיכונים ביחס לאובדן הנכס או נזקו | כללי | חלוקת הסיכונים בהיעדר מוביל | הכלל | הסייג: מצבי אשמה | חלוקת הסיכונים במקרי הובלה | חלוקת הסיכונים במקרים של שיבוש משפטי | רשיונות והיתרים | זכות עיכבון | מועד העברת הבעלות והסוואת משכון | תקנת השוק במכר מיטלטלין | כללי | הזכויות הנדחות מפני תקנת השוק | סוגי העסקאות המוגנות בתקנת השוק | כללי | שוק ההשכרה | סוגי הנכסים אשר רכישתם מוגנת בתקנת השוק | רכישת קניין רוחני | כללי | קניינים רוחניים הרשומים בפנקסים על-פי דין | קניינים רוחניים שאינם ניתנים לרישום בפנקסים על-פי דין | נכסים שהזכויות בהם אינן in rem | רכישת מוצר מוחשי המפר קניין רוחני | רכישת מניות | תנאי השוק | מיהות המוכר | עיסוק המוכר במכירת נכסים מאותו סוג | מכירה במהלך הרגיל של העסק | השלכות פגמים בחוזה המכר על תקנת השוק | דרישת תום-הלב | תמורה | שכלול והחזקה | ערבוב נכסים ותקנת השוק | תוצאות הזכייה בתקנת השוק | כללי | העתקת זכויות הבעלים המקורי לתחלוף הנכס | פרק 3: הבטחת השקעות של רוכשי דירות | כללי | האחריות הפלילית בגין הפרת האיסורים בחוק הבטחת השקעות | סנקציות מינהליות ועיצומים כספיים על-פי "תיקוני חפציבה" | הגבלות עיסוק מינהליות | עיצום כספי | הרגולציה המינהלית על-פי "תיקוני חפציבה" | (1) ניהול רישום וקבלת דיווח על עסקאות | (2) סמכויות ביקורת | (3) בירור תלונות | (4) קבלת מידע ביחס להתקדמות פרוייקט הבנייה | הערכת ההסדר הרגולטורי – מסקנות | התוצאות האזרחיות של אי-הקניית בטוחה | תוצאות נזיקיות | תוצאות חוזיות | הבטוחה ה"אוטומטית" מלבר חוק הבטחת השקעות: הזכות שביושר | כללי | תוואי ההגנה מכוח הזכות שביושר | מיהות הכפופים לזכות | קדימות הזמנים | חיוניותה של תמורה מבוצעת | מעמד הזכות שביושר במצבי חדלות-פרעון | שיקול דעת שיפוטי בהגנה על הזכות שביושר | נפקויות הזכות שביושר כאשר הוקנתה בטוחה קניינית על-פי חוק הבטחת השקעות | מוכר הרשום כבעל הזכויות במקרקעין | מוכר אשר אינו בעל הזכויות הרשום | התחייבות להמחאת זכויות | התחייבות להעברת הזכויות במקרקעין | נפקויות הזכות שביושר, כאשר הוקנתה בטוחה פיננסית | אחריות הבנק המקנה ליווי פיננסי, ו"שיטת השוברים" | חובות גילוי המוטלות על המוכר ועל בנק מלווה | חובות המוכר | חובות המוטלות על תאגיד המממן את רכישת הדירה | מיהות המוכר ומהות העסקה על-פי חוק הבטחת השקעות | כללי | עסקת קומבינציה | הקניית בטוחה לרוכש (שאינו בעל המקרקעין) | הקניית בטוחה לבעלים | עמותות לבנייה | רכישה של זכויות דיור בבית אבות | מכר על דרך של המחאת זכויות | "חליף-קבלן" | מהות הממכר | קוגנטיות החוק | חופש הבחירה של בטוחות על-ידי המוכר | הבטוחה הפיננסית המרכזית: ערבות בנקאית | כללי | הערבות הבנקאית ודיני החוזים האחידים | פרשנות הרמונית של חוזה המכר והערבות הבנקאית? | אוטונומיות הערבות | האינטרס המובטח | אינטרס השבה או סעד השבה? חיוניות הביטול של חוזה המכר | היעדר הגנה על אינטרס ההסתמכות והציפייה | תשלומים נלווים למחיר הדירה | שערוך הכספים | מסקנה: הגנה על אינטרסים חיוניים בלבד | עילות המימוש של הערבות הבנקאית | מהות הנבצרות הנדרשת | נבצרות זמנית | טעמי הנבצרות | חדלות-פרעון ומניעה למסירת ההחזקה | ביטול החוזה עקב פגם ברצון או הפרה | ביטול עסקת קומבינציה | עסקה נוגדת | מניעה תכנונית | מימוש הערבות מחמת עיקול | הדין הראוי: מימוש עקב נבצרות לקיים את חובת ההשבה | עמימות עילות המימוש - חובות הבנק הערב | חובת המימון של הערבות | פוליסת ביטוח | תקופת התוקף של הבטוחות הפיננסיות | החלפת בטוחות | הבטוחה הקניינית המרכזית: הערת אזהרה | כללי | עסקאות נוגדות והשפעתן על עמידת המוכר בחובה שבחוק | ההשלכות של משכנתה לטובת בנק המספק ליווי פיננסי | עסקאות קומבינציה והחובות בחוק הבטחת השקעות | כללי | דוקטרינת ה"התחייבות הישירה" והאוטונומית | מהות ההתחייבות הישירה | מועד היווצרותה של ההתחייבות הישירה | שימור כוח המחיקה של ההערה על-ידי הבעלים | הערה שלא נרשמה כדין ושימור כוח המחיקה | ההשלכות של שיבושים אחרים בקשר החוזי שבין הבעלים לבין הקבלן | ביטול כדין של חוזה הקומבינציה, על-ידי הקבלן | פגמים ברצון של הבעלים | חוזה קומבינציה בטל מלכתחילה | ביטול ההערה עקב השתחררות מנכס מכביד | הערת אזהרה כבטוחה לפי חוק הבטחת השקעות: לקחי הדיון | שעבוד הדירה או הקרקע | העברת הבעלות או הזכות האחרת | זכות עדיפות מול שעבוד לטובת רשויות המס | פרק 4: חוזי מלאכה ושירות | דין נפרד למלאכה ולשירות? | חלק א - חוזי מלאכה | הגדרת החוזה | ביצוע המלאכה ומסירת הנכס | כללי | המועד לביצוע המלאכה | מקום ביצוע המלאכה | מקום המסירה של הנכס | מועד קבלת הנכס | החיוב להעברת התמורה | שינויים במלאכה או מלאכה נוספת | אי-התאמה במלאכה | כללי | אי-עמידה בתקנים | הנטלים המוטלים על המזמין | הנטל למסירת הודעה | מועד ההודעה | מתן פירוט על אי-ההתאמה | הנטל לאפשר בדיקה | הנטל לאפשר תיקון של אי-ההתאמה | כללי | הסייגים לנטל לאפשר תיקון | צורך בתיקון דחוף | היעדר אפשרות או נכונות לתיקון | הכבדה בלתי-סבירה על המזמין | אובדן האמון | אי-התאמה הידועה לקבלן | ידיעת המזמין על אי-ההתאמה | אי-התאמה אשר המזמין אחראי לה | תוצאות אי-העמידה בנטלים | תניית פטור | תרופות בגין אי-התאמה | העברת הסיכון | חיובי השמירה המוטלים על הקבלן | זכות המזמין לפרוש מהחוזה – הפנייה | זכות עיכבון לטובת קבלן | כללי | מימוש הנכס מכוח העיכבון | כללי | עיכבון מכוח הסכם | עיכבון לטובת קבלן כעיכבון "מיוחד" | קנייניות זכות העיכבון של הקבלן | דיספוזיטיביות זכותו של קבלן לעיכבון | הפן החסינותי-אובליגטורי | הגבלת זכותו של הקבלן לעיכבון | הרחבת זכותו של הקבלן לעיכבון | הפן הקנייני | הנכס מושא העיכבון לטובת הקבלן | נכסים מופשטים | כללי | הפן האובליגטורי-חסינותי של העיכבון על נכסים מופשטים | קנייניות העיכבון על נכסים מופשטים | זכות עיכבון ביחס למסמכים ונכסים נטולי שווי אובייקטיבי | זכות עיכבון ביחס לכספים | עיכבון ביחס למקרקעין | תחולת העיכבון על פירות הנכס ותחלופיו | נכסים שאינם בני-עיכבון | החיוב המובטח בעיכבון לטובת קבלן | חיובים כספיים ובלתי-כספיים | חיוב עתידי וחיוב שמועד ביצועו טרם הגיע | חיוב בלתי-קצוב | חיובים תרופתיים | הזיקה בין חיובי המזמין לבין הנכס | השלכות ביטול או בטלות החיוב המובטח על זכות העיכבון | חיוב שהתיישן | יסוד ההחזקה | כללי | זכאות הקבלן להחזקה, ללא החזקה בפועל | היעדר החזקה בפועל מלכתחילה | החזקה שאבדה לקבלן שלא מרצונו | הצורך בהחזקה כדין | תחרות זכויות בין זכאי קודם לבין הקבלן | החלפת הנכס המעוכב או הפרדתו | נטל למסירת הודעה והנמקה | נטל לפתיחת הליך משפטי | פקיעת העיכבון מחמת אובדן רצוני של ההחזקה | זכות העקיבה לטובת בעל זכות העיכבון | חלק ב - חוזי שירות (היבטים משלימים) | כללי | אי-התאמה בשירות? | חיובי השתדלות המוטלים על נותן השירות | אופיו האישי של חוזה שירות | חיובי אמון | עיכבון לטובת נותני שירותים - הערת הפנייה | קבלנות-מישנה בתחום השירותים | חיובי שמירה | התשלום בגין השירות: מועד ומקום | תקנים, הכשרה ורישוי | זכותו של המזמין לפרישה מהחוזה | כללי | חוזי מלאכה | חוזי שירות | תחילת הדרך: זכות פרישה רחבה | הכלל החדש: צורך בסיבה מספקת לפרישה | התוצאות הכספיות של הפסקת הקשר עם נותן השירות | פרישה כדין: הזכות לשכר ראוי | פרישה שלא כדין: הפרת חוזה ופיצויי ציפייה