התחדשות עירונית – תמ"א 38 הלכה ומעשה

תחום ההתחדשות העירונית תפס תאוצה בשנים האחרונות והפך לאחד הנושאים החמים בתחום הנדל"ן. אחד מהפרויקטים החוסה תחת תחום ההתחדשות העירונית הוא- תמ"א 38.

ספר משפטי ומקיף הפורש בפני הקורא את כל המידע אודות פרויקט תמ"א 38. הספר נכתב ע"י מומחית בתחום מנקודת מבט פרקטית והוא מעניק כלים מעשיים לניהול פרוייקט תמ"א 38 מהשלב המקדמי ועד לסופו. בנוסף, מצורפים לספר נספחים ובהם דוגמאות להסכמים ומסמכים משפטיים שייסעו לקוראים בתהליך. הספר מיועד לעורכי דין, לבעלי דירות וליזמים המעוניינים בקידום, ביצוע וליווי פרויקטי תמ"א 38.

בין הנושאים הנדונים בספר:

• התיקונים השונים של תמ"א 38
• איך מתבצעת עסקה של תמ"א 38
• תוספות הבניה המוקנות מכוח הוראות התכנית
• שיקול דעת הועדה המקומית בהענקת תוספות הבניה
• ניוד זכויות בתמ"א 38
• סעיף 23 לתמ"א 38
• הבניינים עליהם חלה תמ"א 38
• הרוב הנדרש לביצוע פרויקט תמ"א 38
• מימון פרויקט תמ"א 38
• בטוחות
• מיסים והיטלים
• הליכים משפטיים
• רכישת דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38
• הליכים רישומיים בלשכת רישום המקרקעין
• מכירת פרויקט ע" היזם
• חקיקה חדשה בתחום

עו"ד אלודי קלימי גורן, עבדה 8 שנים במשרד חג'ג, בוכניק וינשטיין ושות' והיתה אמונה על הפרויקטים בהתחדשות עירונית. כיום היא בעלת משרד עורכי הדין המתמחה בתחום הנדל"ן בדגש על תחום ההתחדשות העירונית. בעלת תואר LL.M מאוניברסיטת תל- אביב, וחברה בלשכת עורכי הדין משנת 2011. בעלת ניסיון רב ב ייצוג יזמים ובעלי דירות בפרויקטי תמ"א 38.

פתח דבר | פרק ראשון: תמ"א 38, מהי? | 1.1 מבוא | 1.2 תיקוני תמ"א 38 | 1.2.1 תיקון 1 לתמ"א 38 | 1.2.2 תיקון 2 לתמ"א 38 | 1.2.3 תיקון 3 לתמ"א 38 | 1.2.4 תיקון 3א לתמ"א 38 | 1.3 תוקפה של תמ"א 38 | פרק שני: תוספת בנייה מכוח תמ"א 38 | 2.1 מבוא | 2.2 סגירה ומילוי של קומה מפולשת | 2.3 הקמת קומה או קומות נוספות מבנה | 2.4 הקמת קומה חלקית על הגג | 2.5 הרחבת הקומות הקיימות בבניין | 2.5.1 הרחבת הדירות הקיימות בבניין | 2.5.2 הרחבת הקומות לצורך הוספת יחידות דיור (הקמת אגף) | 2.6 הוספת מעלית | 2.7 הוספת חניה | 2.7.1 פתרונות החניה | 2.7.2 מספר מקומות החניה שיש להסדיר | 2.7.3 כופר חניה | 2.8 שיקול דעת הוועדה המקומית בהענקת תוספות הבנייה | פרק שלישי: סעיף 23 לתמ"א 38 – תכנית מפורטת לחיזוק מבנים | פרק רביעי: ניוד זכויות | 4.1 מבוא | 4.2 ניוד זכויות בנייה למגרש אחר | 4.3 ניוד זכויות בבניין | פרק חמישי: הבניינים עליהם חלה התוכנית – סעיף 4 לתמ"א 38 | 5.1 מבוא | 5.2 תחולת תמ"א 38 על מבנים שאינם בנייני מגורים | 5.3 תחולת תמ"א 38 על מבנים לשימור | 5.4 תחולת תמ"א 38 על מבנים עד שתי קומות | 5.5 תחולת תמ"א 38 על מבנים בעלי ערך היסטורי ואדריכלי | פרק שישי: הרוב הנדרש לביצוע פרויקט תמ"א 38 | 6.1 מבוא | 6.2 הצורך בהסכמתם של בעלי זכויות בגג הבניין | 6.3 בית מורכב והרוב הנדרש לביצוע פרויקט תמ"א 38 | 6.4 חברת גוש חלקה | פרק שביעי: איך מתבצעת עסקת תמ"א 38 | 7.1 מבוא | 7.2 חתימה על הסכם לארגון עסקה לפי תכנית חיזוק – הסכם "נו שופ" (“no shop agreement”) | 7.3 בדיקת היתכנות פיננסית של פרויקט | 7.4 ייצוג בעלי הדירות בבניין על ידי עורך דין | 7.5 הסכם התקשרות בין היזם לבעלי הדירות בבניין | 7.6 ההבדלים בין הסכם תמ"א 38/1 לבין הסכם תמ"א 38/2 | 7.6.1 הגדרת העסקה | 7.6.2 ערבויות לבעלי הדירות הקיימות | 7.6.3 משך זמן ביצוע הפרויקט | 7.6.4 התמורה המוענקת לבעלי הדירות הקיימות | 7.6.5 ליווי בנקאי | 7.6.6 תשלום דמי שכירות ודיור חלופי | 7.7 ביטול הסכם תמ"א 38 | פרק שמיני: קידום הוצאת היתר בנייה | 8.1 אישור הבקשה להיתר על ידי הדיירים או באי כוחם | 8.2 הוועדה המקומית לתכנון ובניה – בדיקת תוכנית ההגשה, שמיעת התנגדויות ואישור התוכנית | 8.3 משך תוקפה של החלטת ועדת התכנון והבניה לאשר את הבקשה להיתר בתנאים | 8.4 תנאים להיתר הבנייה | 8.5 תוקפו של היתר הבנייה | 8.6 ביטולו של היתר בנייה | פרק תשיעי: בנייה | פרק עשירי: סיום פרויקט תמ"א 38 | פרק אחד־עשר: מימון פרויקט תמ"א 38 | 11.1 מסלולי מימון פרויקט תמ"א 38 | 11.2 מימון באמצעות הון עצמי | 11.3 מימון בנקאי | 11.4 מימון חוץ בנקאי | פרק שנים־עשר: בטוחות בפרויקט תמ"א 38 | 12.1 מבוא | 12.2 סוגי הערבויות | 12.2.1 ערבות ביצוע | 12.2.2 ערבות בדק | 12.2.3 ערבות מיסים | 12.2.4 ערבות רישום | 12.2.5 ערבויות חוק מכר | 12.2.6 ערבות שכירות | 12.2.7 ערבות חברת־אם או ערבות אישית של בעל מניות | פרק שלושה־עשר: מיסים והיטלים | 13.1 מבוא | 13.2 הגשת דיווח למיסוי מקרקעין | 13.3 מס שבח מקרקעין בתמ"א 38 | 13.3.1 מבוא | 13.3.2 פטור ממס שבח בגין מכירת זכויות בנייה ליזם | 13.3.3 פטור ממס שבח בתמ"א 38 לפי סעיף 49לג | 13.3.4 פטור מתשלום מס שבח בתמ"א 38 לפי סעיף 49לג1 | 13.3.5 שלילת פטור ממס שבח במלאי עסקי | 13.4 מס רכישה | 13.4.1 מבוא | 13.4.2 מס רכישה בתמ"א 38 | 13.4.3 שווי רכישה של זכויות בניה בתמ"א 38 | 13.4.4 דחיית תשלום מס רכישה לפי סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין בפרויקט תמ"א 38 | 13.5 מס ערך מוסף (מע"מ) | 13.6 היטל השבחה | 13.6.1 מבוא | 13.6.2 היטל השבחה בפרויקט תמ"א 38 | 13.6.3 יום אירוע המס לצורך חישוב היטל השבחה בתמ"א 38 | 13.6.4 ערעור על שומת היטל השבחה | 13.7 סוגיות מיסוי מיוחדות בפרויקטי תמ"א 38 | 13.7.1 מיסוי דירות מטפסות | 13.7.2 מכירת מניות בחברת פרויקט | 13.7.3 שדרוג דירה בפרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש | 13.7.4 מכירת פרויקט תמ"א 38 | פרק ארבעה־עשר: סוגי ההליכים המשפטיים השונים בפרויקטי תמ"א 38 | 14.1 מבוא | 14.2 תביעה למפקח על רישום המקרקעין | 14.2.1 הגשת תביעה נגד דייר סרבן | 14.2.2 תנאי סף להגשת תביעה למפקח על רישום המקרקעין נגד דיירים סרבניים | 14.2.3 אופן הגשת התביעה ללשכת המפקח וסדרי הדין | 14.2.4 סמכויות המפקח על רישום המקרקעין | 14.2.5 סעדים נגד דיירים סרבנים | 14.2.6 תביעה של המיעוט אשר אינו חפץ בתמ"א 38 | 14.2.7 ערעור על פסק דין של המפקח על רישום המקרקעין | 14.3 הליכים משפטיים תכנוניים | 14.3.1 התנגדויות לבקשה להיתר בנייה מכוח תמ"א 38 | 14.3.2 ערר על החלטת ועדה לתכנון ובניה | 14.3.3 ערעור על החלטת ועדת ערר המחוזית | 14.4 הליכים משפטיים בתחום מיסוי מקרקעין | 14.4.1 מבוא | 14.4.2 השגה | 14.4.3 ערעור על החלטה בהשגה | 14.4.4 ערעור על החלטת ועדת הערר | פרק חמישה־עשר: רכישת דירות חדשות בפרויקט תמ"א 38 | 15.1 מבוא | 15.2 מה חשוב לכלול בהסכמי הרכישה של דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38 | 15.3 בטוחות לרוכשי הדירות החדשות בפרויקט תמ"א 38 | פרק שישה־עשר: לשכת רישום המקרקעין – הליכים רישומיים | 16.1 מבוא | 16.2 תיקון צו בית משותף | 16.2.1 מבוא | 16.2.2 יצירת יחידה רישומית חדשה | 16.2.3 תיקון צו בית משותף בסיום הפרויקט | 16.3 רישום בית משותף | 16.4 | 16.4.1 הערת אזהרה לטובת היזם | 16.4.2 רישום משכנתה לטובת הבנק המלווה | 16.4.3 הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות החדשות | פרק שבעה־עשר: דיווח על מכירת דירות בפרויקט תמ"א 38 לממונה על חוק המכר | פרק שמונה־עשר: מכירת פרויקט תמ"א 38 ליזם אחר | פרק תשעה־עשר: חקיקה חדשה בתחום ההתחדשות העירונית | 19.1 מבוא | 19.2 חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו–2006 | 19.2.1 פינוי בינוי – מהו? | 19.2.2 רף ההסכמה הנדרש ובעיית הדייר הסרבן | 19.2.3 השפעת חוק התחדשות עירונית וחוק הרשות הממשלתית על פרויקטי פינוי בינוי | 19.3 חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז–2017 | 19.3.1 מבוא | 19.3.2 תוכנו של הסכם ה־“No Shop” | 19.3.3 תוקפו של הסכם “No Shop” | 19.3.4 תוקפו של הסכם תמ"א 38 | 19.3.5 הפרה של הוראות חוק התחדשות עירונית | 19.3.6 תחולת החוק | 19.4 חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו–2016 | 19.4.1 מבוא | 19.4.2 הרשות להתחדשות עירונית | 19.4.3 מבנה הרשות | 19.4.4 ההטבות הניתנות על ידי החוק הרשות להתחדשות עירונית | 19.5 חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח–2008 | נספחים | נספח 1: חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017 | נספח 2: חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016 | נספח 3: חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 | נספח 4: תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה – תמ"א 38 | נספח 5: הסכם תמ"א 38/1 | נספח 6: הסכם תמ"א 38/2 | נספח 7: הסכם "נו שופ" (“no shop agreement”) תמ"א 38/1 | נספח 8: הסכם "נו שופ" (“no shop agreement”) תמ"א 38/2 | נספח 9: הודעה על דחיית מועד יום המכירה בזכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תמ"א 38 | נספח 10: דוגמת בקשה לתיקון צו בית משותף | נספח 11: דוגמת תקנון מוסכם | נספח 12: דוגמת הסכם מכר | מפתחות | מפתח חקיקה | חקיקה ראשית | חקיקת משנה | הצעות חוק | תוכניות מתאר ארציות | תוכניות מתאר ארציות | מפתח פסיקה | פסקי דין של בית המשפט העליון | פסקי דין של בתי המשפט המחוזיים | פסקי דין של בתי המשפט לענינים מינהליים | החלטות ועדות ערר לתכנון ובנייה | פסקי דין של בתי משפט השלום | החלטות המפקח על רישום מקרקעין | מפתח ספרות | ספרים ישראלים | מאמרים ישראלים | מפתח שונות | החלטות | שונות | תקנים ישראלים